+3000
Ospiti accolti
AirAffitti
Gestione completa, chiavi in mano
Gestione affitti brevi in Sardegna
Affidi la tua casa in Sardegna e noi la gestiamo dalla A alla Z: annunci, prezzi, ospiti, pulizie e check-in.
★ 4,9 valutazione media
Superhost su Airbnb
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ospiti accolti
su Airbnb e Booking
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◉ Gestione attiva a Olbia
4,9★
Valutazione media
Superhost
Status su Airbnb
< 5 min
Tempo di risposta
Per chi è questo servizio
Pensato per chi vuole rendita, senza il peso della gestione
Proprietari che vivono lontano
Gestiamo tutto in loco, dalla Sardegna: tu ricevi gli incassi e i resoconti, ovunque tu sia.
Proprietari senza tempo
Niente messaggi a cui rispondere di notte, niente pulizie da coordinare. Ci pensiamo noi.
Chi vuole rendere di più
Prezzi dinamici e annunci ottimizzati per aumentare occupazione e ricavi, con più ordine nella gestione.
Cosa include la gestione
Un servizio completo su Airbnb e Booking.com. Ogni fase seguita da persone del posto, non da un portale a distanza.
Annuncio ottimizzato
Foto, testi e posizionamento curati su Airbnb e Booking.com, per farti trovare e scegliere.
Prezzi dinamici
Le tariffe si adeguano a stagione, eventi e domanda, per non lasciare margine sul tavolo.
Comunicazione con gli ospiti
Risposte rapide prima, durante e dopo il soggiorno, con assistenza continua.
Check-in e assistenza
Accoglienza degli ospiti gestita nel rispetto delle regole, supporto operativo 24 ore su 24.
Pulizie e biancheria
Coordinamento completo tra un soggiorno e l’altro, biancheria inclusa.
Reportistica e coordinamento
Resoconti chiari su prenotazioni e incassi, e coordinamento di tutti i fornitori.
Vuoi il dettaglio completo di come lavoriamo? Leggi la nostra gestione Airbnb a Olbia, il cuore operativo della nostra attività.
Come funziona, in quattro passaggi
Un percorso semplice per te. La parte complicata la teniamo noi.
01
Valutazione dell’immobile
Analizziamo posizione e caratteristiche e ti diamo una stima realistica del potenziale.
02
Preparazione e posizionamento
Prepariamo la casa, curiamo foto e testi e costruiamo un annuncio che converte.
03
Pubblicazione e ottimizzazione
Pubblichiamo su Airbnb e Booking.com e regoliamo i prezzi in base alla domanda.
04
Gestione continua
Ospiti, pulizie, check-in e resoconti: seguiamo tutto, soggiorno dopo soggiorno.
Dove operiamo
Specialisti della Sardegna nord-orientale
Concentriamo il servizio dove conosciamo ogni via, ogni spiaggia e ogni picco di domanda.
Olbia
Città, aeroporto e porto: la nostra base. Gestione affitti brevi a Olbia.
Costa Smeralda
Il mercato più pregiato dell’isola. Affitti brevi in Costa Smeralda.
Golfo Aranci
Mare e famiglie. Affitti brevi a Golfo Aranci.
Porto Rotondo
Domanda alta e ospiti esigenti, gestiti con lo stesso standard.
Operiamo sulla costa nord-orientale. Non copriamo l’intera Sardegna, e preferiamo dirtelo.
Perché scegliere AirAffitti
Un gestore locale, con numeri reali alle spalle
Superhost
Riconoscimento Airbnb per qualità e affidabilità
4,9 su 5
Valutazione media sulle recensioni raccolte
+3000 ospiti
Accolti e gestiti su Airbnb e Booking.com
Meno di 5 minuti
Tempo medio di risposta, anche in alta stagione
Prima di affidare la tua casa a chiunque, vale la pena sapere come scegliere un property manager in Sardegna.
Costi e rendimento
Quanto costa un property manager in Sardegna?
Sul mercato le commissioni vanno in genere dal 15% al 30% dell’incassato. Da noi ci sono due formule: Gestione Standard al 15%, per chi delega la parte digitale e tiene le chiavi, e Gestione Completa al 20%, chiavi in mano. In entrambi i casi la commissione si applica solo sulle prenotazioni concluse: nessun costo fisso, nessun canone mensile.
È il senso della frase che trovi in tutto il sito: se non guadagni tu, non guadagniamo noi.
Quando confronti due preventivi, però, la percentuale da sola non dice niente. Un 15% a cui vanno aggiunti quattro servizi costa più di un 20% che li comprende. Le domande da fare a chiunque, noi compresi:
- La percentuale è calcolata sull’incasso lordo o al netto delle commissioni dei portali?
- Cosa comprende esattamente la tariffa, e cosa si paga a parte?
- Ci sono costi di attivazione, fotografia o home staging?
- Cosa succede se la casa resta vuota un mese?
- Ogni quanto arriva il rendiconto e cosa contiene?
Il confronto tra le formule di mercato è nella guida su come scegliere un property manager in Sardegna.
Quanto può rendere una casa in affitto breve nel nord-est della Sardegna?
Non esiste una cifra valida per tutti: il ricavo dipende da zona, dimensione, stagione e qualità dell’annuncio. Il calcolo è sempre lo stesso — tariffa media a notte per notti occupate, meno commissioni dei portali, pulizie e gestione. Due appartamenti identici a Olbia e a Porto Cervo hanno mercati completamente diversi.
Chi promette una percentuale di rendimento prima di aver visto la casa sta indovinando. Le variabili che pesano davvero sono la zona, il numero di posti letto, i servizi (aria condizionata, Wi-Fi vero, parcheggio), la qualità delle foto e la rapidità nelle risposte: i portali premiano chi risponde in fretta, e gli ospiti prenotano chi risponde per primo.
Abbiamo scritto nel dettaglio come funzionano i prezzi dinamici e quanto rendono davvero gli affitti brevi a Olbia.
Le zone nel dettaglio
Come cambia il mercato da Olbia a Porto Cervo
Lavoriamo in sei zone del nord-est sardo: Olbia, Pittulongu, Golfo Aranci, Porto Rotondo, Porto Cervo (Costa Smeralda) e Arzachena. AirAffitti opera principalmente nella Sardegna nord-orientale nelle aree indicate. Non sono mercati intercambiabili: cambiano gli ospiti, la durata della stagione, le tariffe e i problemi operativi.
Olbia città
L’unica zona con domanda tutto l’anno: aeroporto e porto dei traghetti portano lavoro anche fuori stagione. Un appartamento in centro lavora più mesi rispetto alla costa, con tariffe medie più basse ma una curva più stabile, e molti arrivi notturni legati ai traghetti.
Come lavoriamo a Olbia
Pittulongu
A pochi chilometri dalla città, sul mare. Stagione più corta e concentrata rispetto al centro, ospiti quasi sempre motorizzati, il parcheggio è un tema concreto. La scelta di chi vuole la spiaggia restando vicino a città e aeroporto.
Golfo Aranci
Paese di mare con porto dei traghetti e spiagge raggiungibili a piedi: attira famiglie e ospiti senza auto, che scelgono in base alla distanza dalla spiaggia. Gli arrivi seguono gli orari dei traghetti, spesso serali.
Gestione affitti brevi a Golfo Aranci
Porto Rotondo
Marina, negozi, un pubblico che si aspetta uno standard alto. Stagione breve e intensa tra luglio e agosto, con tariffe che salgono molto nelle settimane centrali. Qui la cura dei dettagli e la rapidità di risposta pesano più che altrove.
Come gestiamo le case a Porto Rotondo
Porto Cervo e Costa Smeralda
Il mercato più stagionale e internazionale della Sardegna: poche settimane a tariffe elevate, ospiti spesso stranieri, aspettative da hotel. Richiede disponibilità immediata: qui un problema non risolto in un’ora diventa una recensione.
Property manager in Costa Smeralda
Arzachena
Il retroterra che serve tutta la costa smeraldina: prezzi più accessibili della prima linea, ospiti disposti a qualche minuto d’auto in cambio di un risparmio. Funziona bene con famiglie e soggiorni più lunghi.
Stagionalità e operatività
Quando lavora davvero una casa in Gallura?
Il picco è tra fine giugno e inizio settembre, con le settimane centrali di agosto come massimo. Maggio, giugno e settembre sono mesi buoni ma con tariffe più basse e prenotazioni più tardive. Da novembre a marzo la domanda turistica sulla costa quasi sparisce, mentre a Olbia città resta una domanda di lavoro e di passaggio.
- La stagione si vende in inverno. Le prenotazioni per luglio e agosto arrivano tra gennaio e aprile: un annuncio pubblicato a maggio ha già perso la parte migliore.
- Le spalle vanno gestite diversamente. A giugno e settembre vince chi accetta soggiorni più corti e aggiorna i prezzi ogni settimana.
- L’inverno non è vuoto ovunque. In città il medio termine può coprire mesi altrimenti fermi: ne parliamo in destagionalizzare in Gallura.
- Gli arrivi non sono distribuiti. Traghetti e voli concentrano gli ingressi in fasce serali e notturne: chi non è organizzato per accogliere alle 23 perde recensioni.
Come vengono stabiliti i prezzi?
Le tariffe non sono fisse: si aggiornano in base a stagione, giorno della settimana, eventi, occupazione della zona e finestra di prenotazione. Una tariffa ferma tutto l’anno perde due volte: lascia soldi sul tavolo in alta stagione e tiene la casa vuota in bassa.
Il funzionamento nel dettaglio è in prezzi dinamici a Olbia.
Quali obblighi ci sono per affittare in Sardegna?
Servono il CIN da esporre negli annunci, la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web, gli adempimenti regionali e la riscossione e il versamento della tassa di soggiorno al Comune. Sono obblighi di legge e la responsabilità resta del proprietario anche quando la gestione è affidata a terzi.
Per gli immobili che gestiamo ce ne occupiamo noi. Le guide aggiornate: CIN in Sardegna, Alloggiati Web e SIRED, tassa di soggiorno a Olbia, quando l’affitto breve diventa impresa e IMU e affitti brevi.
Conviene affidarsi a un property manager o gestire da soli?
Dipende da tre cose: quanto tempo hai, quanto sei vicino alla casa e quante unità gestisci. Con un solo appartamento vicino a dove vivi e con tempo per rispondere agli ospiti, il fai da te ha senso. Con una casa lontana, un lavoro a tempo pieno o più unità, il costo della gestione si ripaga in ricavi e in ore recuperate.
Il calcolo onesto non è «quanto mi costa il gestore», ma: quante ore al mese dedico alla casa e quanto vale il mio tempo; quante notti resto vuoto perché non aggiorno i prezzi; quanto perdo in recensioni per risposte tardive; cosa succede se un ospite ha un problema mentre sono al lavoro. Se la somma delle prime tre voci supera la commissione, delegare conviene. Altrimenti no, e te lo diciamo noi.
Come si sceglie un property manager serio?
Quattro verifiche prima di firmare: che abbia una presenza locale reale, che sia trasparente su percentuale e rendiconti, che non prometta rendimenti prima di aver visto la casa, e che ti faccia parlare con un proprietario che già gestisce.
Sulla prima vale la pena insistere: diversi operatori che compaiono nelle ricerche su Olbia e sulla Costa Smeralda hanno sede altrove e lavorano con collaboratori a chiamata. Chiedi sempre chi verrebbe fisicamente a casa tua in caso di problema.
Domande frequenti
Gestite affitti brevi in tutta la Sardegna?
Siamo specializzati nel nord-est dell’isola: Olbia, Costa Smeralda, Golfo Aranci e Porto Rotondo. Concentrare il servizio su una zona ci permette di garantire pulizie, check-in e assistenza rapidi e curati.
Gestite sia Airbnb sia Booking.com?
Sì. Pubblichiamo e sincronizziamo l’immobile su entrambe le piattaforme, per aumentare l’occupazione ed evitare doppie prenotazioni.
Devo occuparmi delle pulizie o del check-in?
No. Coordiniamo noi pulizie, biancheria e accoglienza degli ospiti tra un soggiorno e l’altro.
Come faccio a sapere quanto renderebbe la mia casa?
Richiedi una valutazione gratuita del tuo immobile: analizziamo posizione e caratteristiche e ti diamo una stima realistica del potenziale.
Chi si occupa di check-in, pulizie e ospiti?
Se ne occupa AirAffitti: accoglienza degli ospiti di persona o con accesso autonomo e risposte ai messaggi anche fuori orario. AirAffitti coordina l’organizzazione delle pulizie e il ripristino dell’immobile tra un soggiorno e il successivo.
Come vengono definite le condizioni della gestione?
Le condizioni e la durata dell’incarico vengono definite nell’accordo di gestione con il proprietario. Il punto di partenza è sempre un sopralluogo e una valutazione dell’immobile, senza impegno.
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