Quando l’affitto breve diventa impresa: le soglie 2026 in Sardegna

Tre soglie che non coincidono

Molti proprietari in Gallura pensano che «diventare impresa» sia una scelta. Non lo è: è una soglia che scatta da sola, e in Sardegna le soglie da tenere d’occhio sono tre, con numeri diversi fra loro. La fiscale, dal 2026, è a due appartamenti. Quella amministrativa nazionale scatta insieme alla prima. Quella regionale sarda arriva a tre unità e impone una struttura ricettiva vera e propria. Chi ha comprato immobili uno alla volta le supera senza accorgersene.

Da quanti appartamenti l’affitto breve diventa impresa?

È la novità che pochi hanno registrato, ed è scritta nero su bianco dall’Agenzia delle Entrate: a partire dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se destini alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro. Negli altri casi «l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale».

Leggi bene: il limite si è dimezzato. Chi nel 2025 gestiva tre o quattro appartamenti era tranquillamente dentro il regime agevolato; dal 2026 la stessa identica situazione lo porta fuori. Non è cambiato nulla nel suo comportamento — è cambiata la soglia sotto i piedi.

Fuori dal regime delle locazioni brevi significa niente cedolare secca su quegli immobili: si entra nel reddito d’impresa, con partita IVA, contabilità e adempimenti che prima non c’erano.

La presunzione porta con sé la SCIA

La conseguenza non è solo fiscale, e questo è il passaggio che sorprende di più. Il Ministero del Turismo è esplicito: chi esercita l’attività di locazione in forma imprenditoriale — anche solo sulla base della «presunzione di imprenditorialità» — ha l’obbligo di presentare la SCIA allo sportello unico per le attività produttive del comune dove si svolge l’attività.

Tradotto: la soglia fiscale ti fa scattare un adempimento amministrativo. Superi i due appartamenti, il fisco ti presume imprenditore, e da imprenditore devi la SCIA al SUAP. Le due cose viaggiano insieme anche se nascono da norme diverse. L’obbligo si applica dal 2 novembre 2024 e non ha effetto retroattivo: chi era già imprenditore prima di quella data non deve presentarla ora.

In Sardegna la terza soglia: la CAV

Qui la Regione aggiunge una regola sua, e riguarda da vicino chi ha immobili fra Olbia, Golfo Aranci e la costa. Se le unità abitative che affitti raggiungono tre nello stesso comune o in comuni limitrofi, la locazione occasionale non è più una strada percorribile: devi costituire una CAV — Case e Appartamenti per Vacanza, struttura ricettiva extralberghiera ai sensi della L.R. 16/2017, da attivare necessariamente via SUAPE e in forma imprenditoriale.

Attenzione a due parole. «Comuni limitrofi»: due appartamenti a Olbia e uno a Golfo Aranci fanno tre, la soglia non si azzera cambiando comune. E «necessariamente»: non è un’opzione più conveniente, è l’unica forma ammessa oltre quel numero.

Il risultato pratico è che in Sardegna, oggi, al terzo appartamento sei fuori da entrambe le soglie: fuori dal regime fiscale delle locazioni brevi (che si ferma a due) e dentro l’obbligo di CAV. Il salto avviene tutto insieme.

Cosa cambia davvero

• Partita IVA e reddito d’impresa al posto della cedolare secca sui redditi da locazione.
• SCIA al SUAP, e per la CAV l’attivazione via SUAPE.
• Requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale: chi gestisce in forma imprenditoriale non se la cava con rilevatori ed estintori, che restano comunque obbligatori per tutti.
• Adempimenti invariati ma moltiplicati: CIN e IUN per ogni unità, comunicazione degli ospiti, presenze alla Regione.

Non è una condanna: per molti proprietari con tre o più immobili il regime d’impresa è persino più efficiente, perché permette di dedurre costi che con la cedolare secca sono indeducibili — e i costi, con tre appartamenti, ci sono eccome. Il problema non è diventare impresa: è diventarlo senza saperlo, e scoprirlo quando arriva un controllo.

Gli errori più comuni

• Ragionare con il vecchio limite di quattro. È valido fino al 31 dicembre 2025. Dal 2026 sono due.
• Contare solo gli immobili di un comune. La soglia sarda parla di comuni limitrofi.
• Intestare gli appartamenti a familiari per «restare sotto». La presunzione riguarda l’attività «da chiunque esercitata»: è terreno su cui serve un commercialista, non una scorciatoia trovata online.
• Pensare che la CAV sia solo un’etichetta. Comporta forma imprenditoriale, SUAPE e requisiti impiantistici.
• Rimandare al terzo acquisto. Il conto va fatto prima di comprare: cambia il rendimento netto dell’operazione, non solo la burocrazia.

Se sei a due unità e stai valutando la terza, il calcolo giusto non è «quanto rende il terzo appartamento», ma «quanto rende il terzo appartamento dopo aver spostato tutti e tre in regime d’impresa». Sono due numeri molto diversi. Vale lo stesso ragionamento che facciamo su tutti i costi reali della gestione.

Domande frequenti

Quanti appartamenti posso affittare restando in cedolare secca?

Dal 2026, non più di due per periodo d’imposta. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era quattro. Oltre la soglia l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

La soglia sarda della CAV è tre o due?

Tre: al raggiungimento di tre unità abitative nello stesso comune o in comuni limitrofi la Regione impone la costituzione di una CAV, in forma imprenditoriale e via SUAPE. È una regola amministrativa, distinta da quella fiscale.

Due appartamenti a Olbia e uno a Golfo Aranci: quante unità sono?

Tre. La norma regionale considera anche i comuni limitrofi, quindi distribuire gli immobili su comuni vicini non evita la soglia.

Devo presentare la SCIA se sono «presunto» imprenditore?

Sì. L’obbligo di SCIA al SUAP vale anche per chi è imprenditore solo in forza della presunzione di imprenditorialità. Si applica dal 2 novembre 2024 e non è retroattivo.

Diventare impresa conviene o no?

Dipende dai costi. In regime d’impresa deduci spese che con la cedolare secca non deduci; in cambio hai partita IVA, contabilità e adempimenti. Con tre o più immobili spesso il conto torna: va fatto sui tuoi numeri, non in astratto.

Ho una CAV: il CIN mi serve lo stesso?

Sì. Il CIN riguarda anche le strutture ricettive extralberghiere, e non sostituisce il codice identificativo regionale: vanno esposti entrambi.