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Quanto costa gestire un Airbnb a Olbia: tutti i costi reali
Quanto costa gestire un Airbnb a Olbia: pulizie, utenze, commissioni, tasse e manutenzione. Il conto economico completo, senza voci dimenticate.
Le voci di costo, una per una
- Commissioni piattaforma — ~15% su Airbnb (ora commissione unica del 15,5%), 14–18% su Booking
- Pulizie e biancheria — 40–80 euro a turnover (di norma addebitate all’ospite)
- Utenze e Wi-Fi — 120–250 euro/mese in stagione con l’aria condizionata
- Tasse — cedolare secca al 21% sull’immobile che designi in dichiarazione, 26% sugli altri
- Manutenzione e ricambi — prevedi il 3–5% del fatturato annuo
- Gestione professionale — 15–25% del fatturato, se deleghi
Due chiarimenti che cambiano il conto. Le pulizie compaiono qui ma nella maggior parte dei casi non le paghi tu: le incassi dall’ospite come tariffa di pulizia e le giri a chi lavora. Diventano un costo tuo solo per le pulizie di inizio e fine stagione, e quando il turnover è così fitto da richiedere interventi extra.
Le utenze, al contrario, sorprendono sempre in eccesso. Un bilocale con l’aria condizionata accesa da un ospite che sta fuori tutto il giorno consuma molto più di quanto consumeresti tu: in agosto la bolletta di una casa affittata non somiglia a quella di una casa abitata.
I costi che non compaiono nel conto
Il conto economico che trovi in giro si ferma alle voci con una fattura. Ma i costi che erodono il netto sono spesso quelli senza fattura.
| Voce | Perché sfugge | Ordine di grandezza |
|---|---|---|
| Arredo e allestimento | Si paga una volta, si dimentica per sempre | Va spalmato su 5–7 anni |
| Sostituzioni | Sembrano imprevisti, sono statistica | Biancheria, stoviglie, piccoli elettrodomestici |
| Notti invendute | Non è un’uscita, quindi non si vede | Il costo più alto di tutti in alta stagione |
| Il tuo tempo | Non te lo fatturi | Vedi quante ore richiede davvero |
L’arredo è il più sottovalutato: 8.000 euro spesi una volta per allestire un bilocale non sono un costo dell’anno zero, sono circa 1.200 euro l’anno per i sette anni successivi. Se non li metti nel conto, il rendimento che calcoli è semplicemente sbagliato — e la checklist di allestimento ti dice quanto serve davvero.
Esempio: bilocale a Olbia
Bilocale con €16.000 di fatturato lordo annuo, gestito professionalmente:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Fatturato lordo | €16.000 |
| Commissioni piattaforma (~15%) | −€2.400 |
| Gestione (20%) | −€3.200 |
| Utenze e manutenzione | −€1.700 |
| Cedolare secca (21%) | −€3.360 |
| Netto proprietario | ≈ €5.300–5.500 |
Nota come si calcola la cedolare: il 21% si applica ai €16.000 lordi, non a quello che ti resta. È la caratteristica dell’imposta sostitutiva — si tassa il canone, non l’utile — ed è il motivo per cui il conto va sempre fatto partendo dal lordo.
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Perché la percentuale non è il costo
La domanda che sentiamo più spesso è «quanto prendete di commissione?». È la domanda sbagliata, e il conto qui sopra spiega perché: la gestione al 20% pesa €3.200, ma agisce sulla riga in cima alla tabella, non su quelle in fondo.
Se prezzi dinamici, doppia piattaforma e recensioni migliori portano lo stesso bilocale da €16.000 a €21.000 di lordo, la commissione sale a €4.200 — ma il tuo netto sale di circa €1.700. Hai pagato €1.000 in più e ne hai guadagnati €1.700 in più. Il confronto giusto è sempre netto contro netto, mai percentuale contro percentuale: è il primo punto delle domande da fare a un property manager.
Dove si risparmia (e dove no)
La regola per capire dove tagliare è una sola: un costo che l’ospite vede non è un costo, è un investimento. Le foto, la biancheria, la pulizia e il Wi-Fi decente finiscono tutti nelle recensioni, e le recensioni finiscono nel prezzo che puoi chiedere l’anno dopo. Le utenze, le commissioni bancarie e la manutenzione ordinaria, invece, sono costi puri: lì ha senso ottimizzare.
Domande frequenti
Le pulizie sono un costo mio o dell’ospite?
Di norma dell’ospite, tramite la tariffa di pulizia della piattaforma. Il proprietario paga solo eventuali pulizie straordinarie o di stagione.
La commissione di gestione è deducibile?
Con la cedolare secca no: si tassa il canone lordo, senza dedurre nulla. In regime IRPEF il quadro cambia, ma vale l’abbattimento forfettario del 5%, non la deduzione analitica dei costi: il confronto va fatto con il commercialista sul tuo caso.
Quanto devo mettere da parte per gli imprevisti?
Un 3–5% del fatturato annuo copre la manutenzione ordinaria e le sostituzioni. A questo aggiungi l’ammortamento dell’arredo: se hai speso 8.000 euro per allestire, mettine da parte circa 1.200 l’anno, perché tra sei o sette anni quel conto torna.
Conviene di più gestire da solo per risparmiare la commissione?
Dipende da cosa succede al fatturato. La commissione è certa, il calo di ricavi no: se gestendo da solo non aggiorni i prezzi ogni giorno e rispondi con qualche ora di ritardo, il fatturato scende più di quanto risparmi. Il confronto va fatto sul netto finale, non sulla percentuale.
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