CIN affitti brevi in Sardegna: la guida completa per proprietari

Cos’è il CIN e chi deve averlo?

Il CIN è il Codice Identificativo Nazionale: un codice che identifica in modo univoco ogni immobile affittato per finalità turistiche o con contratto di locazione breve. Lo ha introdotto l’articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023, convertito dalla legge 191/2023. È obbligatorio dal 1° gennaio 2025 e le sanzioni si applicano dal 2 gennaio 2025.

Devono richiederlo i titolari e i gestori di strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, i locatori per finalità turistiche e i locatori in locazione breve. Il Ministero del Turismo è esplicito su un punto che genera molti equivoci: l’obbligo di possedere ed esporre il CIN è generalizzato e non prevede eccezioni. Non esiste la soglia di giorni, di guadagno o di “lo faccio solo d’estate” sotto la quale il CIN non serve.

In Sardegna il CIN non è il primo passo: viene dopo lo IUN

Qui sta l’errore che fa perdere settimane alla maggior parte dei proprietari in Gallura: provare a chiedere il CIN per primo. In Sardegna non funziona. Il codice regionale si chiama IUN (Identificativo Univoco Numerico) ed è un prerequisito necessario del CIN: la banca dati ministeriale può rilasciarti il codice nazionale solo dopo che la Regione ti ha registrato.

Il CIN, inoltre, non sostituisce lo IUN. Una volta che li hai entrambi, sei tenuto a esporre entrambi: le disposizioni regionali restano valide insieme ai loro obblighi di esposizione. Chi arriva da una guida nazionale spesso scopre questo passaggio troppo tardi, con l’annuncio già online e la stagione iniziata.

L’iter reale, passo per passo

Per una locazione turistica occasionale in Sardegna la sequenza è questa, e l’ordine non è negoziabile:

1. Comunicazione al Comune — indichi il periodo di disponibilità dell’immobile. È il presupposto di tutto il resto.
2. Dichiarazione sul portale RLO — carichi la richiesta sul Registro Locazioni Occasionali della Regione, accedendo con SPID o CNS.
3. Istruttoria dell’Assessorato al Turismo — al termine ricevi una prima email con il tuo codice IUN.
4. Credenziali Ross1000 — arriva una seconda email con gli accessi alla piattaforma per la comunicazione obbligatoria delle presenze a fini statistici (è l’erede di SIRED).
5. Aspetti 24 ore. Non è un consiglio prudenziale: è il tempo tecnico prima che i dati regionali siano disponibili alla banca dati nazionale.
6. Richiesta del CIN — accedi alla BDSR con SPID o CIE, verifichi e confermi i dati della locazione, completi l’istanza. Il CIN viene rilasciato dopo la verifica di correttezza e completezza. È gratuito.

Se hai già lo IUN, il conto alla rovescia è partito: dall’attribuzione del codice regionale hai 30 giorni per richiedere il CIN. Passati quelli, sei sanzionabile.

Dove va esposto: “in ogni annuncio” è letterale

Il comma 6 dell’art. 13-ter chiede due cose distinte. La prima: esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui si trova l’appartamento, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici — una precisazione che in Costa Smeralda e nei centri storici non è teorica. La seconda: indicarlo in ogni annuncio, ovunque pubblicato e comunicato.

“Ovunque” significa Airbnb, Booking, il tuo sito, i portali immobiliari, perfino gli annunci cartacei. L’obbligo ricade anche su intermediari e gestori di portali, che devono indicare il CIN negli annunci quando questi contengono una rappresentazione chiara e sufficientemente esaustiva dell’immobile. Restano fermi, in parallelo, gli obblighi dell’articolo 109 del TULPS — la comunicazione degli ospiti alla Questura, che abbiamo spiegato nel dettaglio qui.

Sicurezza: rilevatori ed estintori non sono facoltativi

Il comma 7 è la parte che più spesso viene ignorata, e non ammette distinzioni: tutte le unità destinate a locazione breve o turistica, gestite in qualunque forma — imprenditoriale e non — devono avere dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio ed estintori portatili a norma di legge.

La legge specifica anche dove metterli: in posizioni accessibili e visibili, in particolare vicino agli accessi e alle aree di maggior pericolo, e uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di uno per piano. Per un bilocale a Olbia significa un estintore, ma vero, revisionato e raggiungibile — non chiuso in un ripostiglio.

Due precisazioni che tolgono alibi. Chi gestisce in forma imprenditoriale deve avere anche i requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale. E l’obbligo vale anche se l’attività è stata avviata prima dell’entrata in vigore della norma: “affitto da dieci anni” non è un’esenzione.

Quanto si rischia senza CIN?

Gli importi sono nel testo di legge, e sono per immobile:

• Da 800 a 8.000 euro per chi propone o concede in locazione un’unità priva di CIN, in relazione alle dimensioni dell’immobile.
• Da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione o indicazione del CIN, per ciascuna unità per cui è accertata la violazione — più la rimozione immediata dell’annuncio irregolare.

La seconda sanzione è quella che fa più danno in alta stagione: non è solo una multa, è l’annuncio che sparisce. A luglio, a Olbia, vale molto più degli 800 euro di minimo edittale.

La regola dei tre appartamenti

Se le unità abitative che affitti raggiungono il numero di tre nello stesso comune o in comuni limitrofi, la locazione occasionale non basta più: devi costituire una CAV (Case e Appartamenti per Vacanza), struttura ricettiva extralberghiera ai sensi della L.R. 16/2017, da attivare via SUAPE e necessariamente in forma imprenditoriale.

È il passaggio che cambia tutto — partita IVA, requisiti impiantistici, adempimenti — e riguarda parecchi proprietari tra Olbia, Golfo Aranci e la costa che hanno accumulato immobili uno alla volta senza accorgersi della soglia. Se sei a due unità e stai valutando la terza, il conto va fatto prima, non dopo.

Gli errori più comuni

• Chiedere il CIN prima dello IUN. La BDSR non ti troverà: la Regione non ti ha ancora trasmesso.
• Collegarsi alla BDSR subito dopo lo IUN. Servono 24 ore, altrimenti la struttura non compare.
• Esporre solo il CIN. IUN e CIN convivono: vanno esposti entrambi.
• Provare a correggere Comune, Provincia o categoria dalla BDSR. Quei campi incidono sulla configurazione del codice già emesso e non sono mai modificabili in autonomia: si passa dalla banca dati regionale.
• Dimenticare il CIN in dichiarazione. Il codice va riportato nella dichiarazione dei redditi per chi percepisce redditi da locazione breve — un pezzo del puzzle che si incastra con la scelta tra cedolare secca e IRPEF.

Nessuno di questi errori è grave in sé. Diventano costosi perché si scoprono a stagione iniziata, quando rifare l’iter significa restare fuori dal mercato nelle settimane che valgono di più. Se stai partendo adesso, conviene leggere anche come preparare la casa e come funziona la gestione a Olbia.

Domande frequenti

Ho già lo IUN: quanto tempo ho per richiedere il CIN?

Trenta giorni dalla data di attribuzione del codice regionale. Superato il termine sei suscettibile di sanzione, anche se l’immobile non è ancora stato affittato.

Il CIN sostituisce lo IUN?

No. L’obbligo del CIN è generalizzato e si aggiunge a quello regionale: le disposizioni della Regione restano valide e devi esporre entrambi i codici.

Quanto costa il CIN?

Nulla. Si richiede gratuitamente sulla BDSR del Ministero del Turismo accedendo con SPID o CIE, dopo aver completato gli adempimenti comunali e regionali.

Affitto una sola stanza: serve lo stesso?

Sì. La norma parla di unità immobiliare a uso abitativo «o una porzione di essa»: affittare una camera rientra pienamente nell’obbligo.

Affitto da anni: i requisiti di sicurezza valgono anche per me?

Sì. Il Ministero chiarisce che i requisiti si applicano anche quando l’attività è stata avviata prima dell’effettiva applicazione dell’art. 13-ter.

Non trovo il mio immobile nella BDSR: cosa faccio?

Puoi usare la segnalazione di «struttura mancante»: durante i 30 giorni di verifica le sanzioni non si applicano. Prima però assicurati di aver completato gli adempimenti presso Comune e Regione.