Affitti brevi e condominio: il regolamento può vietarli?

Arriva una raccomandata dall’amministratore. Oppure un vicino alza la voce in assemblea. Oppure, peggio, l’assemblea vota una delibera che vieta le locazioni turistiche nell’edificio.

Il regolamento condominiale può vietare gli affitti brevi solo se è di tipo contrattuale, cioè accettato da tutti i condomini negli atti d’acquisto, e solo se contiene una clausola espressa. Un regolamento approvato a maggioranza in assemblea non è sufficiente.

A quel punto la domanda diventa urgente: possono davvero impedirmi di affittare casa mia?

La risposta breve è: dipende da un documento e da una parola. Il documento è il regolamento condominiale. La parola è “contrattuale”.

La risposta lunga è più interessante, perché la giurisprudenza degli ultimi mesi ha chiarito qualcosa che ribalta l’impostazione con cui la maggior parte dei proprietari affronta la questione. Il confine tra ciò che si può fare e ciò che non si può fare non passa dalla durata del soggiorno, e nemmeno dal numero di appartamenti che gestisci. Passa da come organizzi l’attività.

Due proprietari nello stesso palazzo, con lo stesso regolamento, possono trovarsi uno perfettamente in regola e l’altro costretto a chiudere. La differenza la fanno dettagli che sembrano marginali — una targa, un servizio di pulizia, una parola nell’annuncio.

In Gallura la questione pesa più che altrove. Buona parte del patrimonio costiero tra Olbia, Porto Rotondo, Pittulongu e Murta Maria è organizzato in complessi residenziali e residence nati come lottizzazioni unitarie: proprio la tipologia di immobili dove i regolamenti contrattuali sono la norma, non l’eccezione.

In sintesi

• Solo il regolamento contrattuale (accettato da tutti i proprietari e richiamato negli atti d’acquisto) può limitare la destinazione d’uso della tua proprietà. Quello assembleare non può.
• Il divieto deve essere espresso e inequivocabile: i limiti alla proprietà esclusiva si interpretano restrittivamente.
• Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 8753/2025, ha fatto cessare un’attività ricettiva in condominio — ma non ha vietato la locazione breve in quanto tale.
• I criteri decisivi sono stati tre: branding alberghiero, servizi tipo hotel e organizzazione professionale. Non la durata dei soggiorni.
• Una delibera assembleare a maggioranza non può introdurre un divieto di locazione turistica.

Indice

1. I due tipi di regolamento condominiale
2. Perché la distinzione decide tutto
3. Il divieto deve essere scritto chiaramente
4. Il caso del Tribunale di Milano
5. I tre criteri che fanno la differenza
6. Locazione breve o attività ricettiva? La linea di confine
7. Cosa può e non può fare l’assemblea
8. I regolamenti dei residence in Gallura
9. Come restare dalla parte giusta: checklist
10. Domande frequenti

I due tipi di regolamento condominiale

Qui si gioca tutta la partita, ed è un punto che moltissimi proprietari ignorano fino al giorno in cui serve.

Esistono due categorie di regolamento condominiale, con poteri completamente diversi.

	Regolamento assembleare	Regolamento contrattuale
Come nasce	Approvato dall’assemblea a maggioranza	Predisposto dal costruttore o accettato da tutti i condòmini all’unanimità
Dove compare	Verbale d’assemblea	Richiamato o allegato nei singoli atti di acquisto, spesso trascritto nei registri immobiliari
Cosa può regolare	Uso delle parti comuni, ripartizione spese, funzionamento dell’assemblea	Anche le proprietà esclusive: destinazioni d’uso, limiti, divieti
Può vietare gli affitti brevi?	No	Sì, se contiene una clausola espressa

La ragione è nell’articolo 1138 del codice civile: il regolamento approvato dall’assemblea non può menomare i diritti di ciascun condomino sulla propria unità immobiliare. Vietare a un proprietario di dare in locazione il proprio appartamento è precisamente una menomazione di quel diritto.

Perché allora il regolamento contrattuale può farlo? Perché non è un atto dell’assemblea, ma un contratto. Ogni proprietario, comprando, lo ha accettato. E quando quelle clausole limitano la proprietà esclusiva, la giurisprudenza le qualifica come servitù atipiche — vincoli reali che seguono l’immobile e vincolano anche chi compra dopo.

Come capire quale dei due hai

Non serve un avvocato per il primo controllo. Serve il tuo atto di acquisto.

• Se nell’atto notarile c’è un richiamo esplicito al regolamento, con formule tipo “parte acquirente dichiara di conoscere e accettare il regolamento di condominio”, e magari il regolamento è allegato: sei quasi certamente davanti a un regolamento contrattuale.
• Se il regolamento esiste ma è stato approvato in assemblea negli anni e non compare nei rogiti: è assembleare.

Nel dubbio, chiedi all’amministratore copia del regolamento e la sua origine. È una richiesta legittima e a cui deve rispondere.

Perché la distinzione decide tutto

Facciamo l’esempio più frequente.

L’assemblea del tuo condominio a Olbia si riunisce, il clima è teso perché qualcuno lamenta trolley nell’atrio a mezzanotte, e viene messa ai voti una modifica del regolamento: “è vietato destinare le unità immobiliari a locazione turistica”. Passa con la maggioranza dei presenti.

Quella delibera, da sola, non ti vincola.

Una modifica che incide sui diritti di proprietà esclusiva richiede il consenso di tutti i condòmini, non una maggioranza. Se approvata a maggioranza, è impugnabile — e, secondo l’orientamento prevalente, radicalmente nulla nella parte in cui limita la proprietà individuale.

Attenzione però, perché qui molti proprietari commettono un errore tattico: ignorare la delibera non è la stessa cosa che impugnarla. Se resti in silenzio, il condominio potrebbe comunque agire contro di te e ti troveresti a doverti difendere in un contesto già degradato. Molto meglio far mettere a verbale il proprio dissenso e, se necessario, muoversi nei termini di impugnazione.

Diverso è il caso in cui il divieto sia già presente nel regolamento contrattuale che hai accettato comprando. Lì la clausola è opponibile, e nessuna assemblea può liberartene se non all’unanimità.

Il divieto deve essere scritto chiaramente

Anche quando il regolamento è contrattuale, non basta un riferimento vago per bloccarti.

Il principio consolidato è che i limiti alle proprietà esclusive, avendo natura di servitù atipiche, si interpretano restrittivamente. Il divieto deve essere espresso, chiaro e inequivocabile.

Questo ha conseguenze molto concrete su come si legge una clausola.

Clausole che generalmente non bastano

• “L’immobile è destinato a civile abitazione” — da sola, questa formula normalmente non impedisce la locazione, nemmeno breve: anche l’ospite di passaggio usa l’immobile per abitarvi.
• “È vietato adibire gli appartamenti ad uso diverso da quello residenziale” — formula ambigua, che apre a interpretazioni.
• Divieti generici di “attività moleste” o “rumorose” — riguardano il comportamento, non la destinazione.

Clausole che invece mordono

• Divieto espresso di “attività alberghiera, pensione, affittacamere, bed and breakfast, casa vacanze”.
• Divieto di “locazioni di durata inferiore a X mesi”, con l’indicazione della durata.
• Divieto di “attività ricettive” o di “attività produttive e commerciali”, quando riferito alle unità abitative.

Su quest’ultima tipologia esiste un precedente significativo: la Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 3419 del 2 giugno 2025, ha confermato la chiusura di attività ricettive in un condominio il cui regolamento — approvato all’unanimità in assemblea, e quindi di natura contrattuale — vietava espressamente le “attività produttive” e “la locazione di appartamenti per periodi inferiori a sei mesi”.

Nota bene: quella clausola era efficace perché conteneva un divieto specifico con un parametro temporale preciso, non perché parlava genericamente di uso abitativo.

Il caso del Tribunale di Milano

È la pronuncia che ha fatto più rumore, e vale la pena leggerla per quello che dice davvero — non per i titoli allarmistici che l’hanno accompagnata.

Con la sentenza n. 8753/2025, il Tribunale di Milano ha disposto la cessazione di un’attività ricettiva svolta all’interno di un condominio. Questa la massima:

“L’attività ricettiva svolta dai convenuti all’interno di un’unità immobiliare condominiale, pubblicizzata e gestita come struttura alberghiera attraverso piattaforme online, è incompatibile con la destinazione abitativa dell’immobile e costituisce una violazione delle clausole del regolamento condominiale, regolarmente trascritto e di natura contrattuale.”

A prima lettura sembra una condanna del settore. Non lo è, e la differenza è sostanziale.

Il Tribunale non ha affermato che la locazione breve sia illegittima. Ha censurato la trasformazione di un appartamento in un’attività para-alberghiera, condotta in violazione di un regolamento contrattuale che imponeva la sola destinazione abitativa.

La locazione breve, in sé, resta una forma lecita di godimento dell’immobile, riconosciuta dall’ordinamento.

Il dettaglio che dovrebbe interessarti più di tutti: nel caso esaminato gli appartamenti coinvolti erano due. Non venti. Il giudice non ha guardato alla scala dell’operazione, ma alla sua natura.

I tre criteri che fanno la differenza

Ecco cosa ha concretamente pesato nella decisione milanese. Sono i tre parametri su cui, oggi, conviene misurare la propria posizione.

1. Il branding

All’esterno dell’edificio era affissa una targa ben visibile con la dicitura “Apart Hotel”. Il giudice ha letto quell’insegna come manifestazione della volontà di presentarsi come struttura alberghiera, non come appartamento in locazione turistica.

Sembra un dettaglio estetico. È stato un elemento di prova.

2. I servizi offerti

Agli ospiti venivano garantiti pulizie giornaliere, accoglienza in loco e transfer aeroportuale. Secondo il Tribunale, prestazioni di questo tipo superano i limiti della normale locazione e trasformano il rapporto in attività ricettiva organizzata.

3. L’organizzazione

L’attività era esercitata in modo continuativo e professionale attraverso i principali portali, con una struttura stabile.

E qui arriva il passaggio più importante della sentenza: il confine tra locazione breve e attività ricettiva non dipende esclusivamente dalla durata del soggiorno né dal numero di appartamenti gestiti, ma soprattutto dal livello di organizzazione e dai servizi concretamente offerti.

Se il tuo modello prevede la consegna delle chiavi, la casa pulita all’arrivo e la biancheria pronta, sei nel perimetro della locazione. Se prevede reception, colazione e riassetto quotidiano della camera, stai facendo un’altra cosa — e il regolamento contrattuale può fermarti.

Locazione breve o attività ricettiva? La linea di confine

Traduciamo i criteri in una tabella operativa.

Elemento	Compatibile con la locazione breve	Sconfina nell’attività ricettiva
Pulizia	Pulizia finale dopo il check-out	Pulizie giornaliere durante il soggiorno
Biancheria	Fornitura iniziale, cambio a fine soggiorno	Cambio quotidiano o su richiesta continuativa
Accoglienza	Consegna chiavi, check-in autonomo	Reception presidiata, personale in loco
Ristorazione	Nessuna	Colazione servita, mezza pensione
Servizi accessori	Indicazioni, contatti utili	Transfer, escursioni organizzate, servizio in camera
Comunicazione	“Appartamento”, “casa vacanza”	“Hotel”, “residence”, “apart hotel”, targhe e insegne

La regola pratica che ne discende è semplice da ricordare: puoi consegnare una casa; non puoi gestire un albergo.

Vale la pena notare che questa distinzione non riguarda solo il condominio. Incrocia anche il tema fiscale della soglia oltre la quale l’attività si considera imprenditoriale, che abbiamo trattato in quando l’affitto breve diventa impresa. I criteri non coincidono perfettamente, ma la logica di fondo è la stessa: conta l’organizzazione, non l’etichetta.

Cosa può e non può fare l’assemblea

Chiariamo i poteri reali, perché in assemblea si dicono molte cose non vere.

L’assemblea non può

• Vietare la locazione breve con delibera a maggioranza.
• Imporre l’obbligo di comunicare i nominativi degli ospiti al condominio (la comunicazione va fatta alla Questura tramite Alloggiati Web, non all’amministratore).
• Applicarti spese condominiali maggiorate solo perché affitti.
• Vietarti l’uso di parti comuni consentito agli altri condòmini.

L’assemblea può

• Disciplinare l’uso delle parti comuni: orari della piscina, modalità d’uso dei parcheggi, accesso al giardino. Sono regole che valgono per tutti, ospiti inclusi.
• Vietare l’installazione di targhe o insegne sulle facciate, che sono parti comuni.
• Regolamentare l’uso dell’ascensore, degli spazi comuni, la raccolta differenziata.
• Intervenire su comportamenti concretamente molesti, con gli strumenti ordinari.

Su quest’ultimo punto una considerazione da chi il mestiere lo fa: la maggior parte dei conflitti condominiali sugli affitti brevi non nasce da una questione di principio. Nasce da rumore notturno, rifiuti lasciati fuori orario, ospiti che si perdono nell’androne alle due di notte.

Un regolamento della casa scritto bene, consegnato agli ospiti e fatto rispettare, risolve alla radice il novanta per cento delle tensioni — e toglie argomenti a chi vorrebbe usare l’assemblea per fermarti.

I regolamenti dei residence in Gallura

Un capitolo che riguarda specificamente chi ha casa sulla costa.

Molti complessi residenziali tra Pittulongu, Bados, Murta Maria, Porto Rotondo e Portisco sono nati come lottizzazioni unitarie, realizzate da un unico soggetto costruttore che ha predisposto il regolamento e lo ha inserito in tutti gli atti di vendita.

Questo significa due cose:

1. La probabilità che il tuo regolamento sia contrattuale è alta, molto più alta che in un condominio urbano stratificato negli anni.
2. Quei regolamenti, scritti spesso negli anni Settanta e Ottanta, contengono frequentemente clausole pensate per tutelare la tranquillità residenziale del complesso: divieti di attività commerciali, limiti alla presenza di persone estranee, vincoli sull’uso delle parti comuni.

Non è detto che ti impediscano di affittare. Molte di quelle clausole, scritte prima che esistesse il concetto di affitto breve, parlano genericamente di “civile abitazione” — e come abbiamo visto, quella formula da sola non basta a vietare la locazione.

Ma vanno lette prima, non dopo. Soprattutto se stai valutando un acquisto: come segnalato nella guida su comprare casa a Olbia per affittarla, il regolamento condominiale è una delle verifiche da fare prima del compromesso, insieme alla conformità urbanistica.

Un immobile perfetto in una zona perfetta, dentro un complesso che vieta espressamente le locazioni inferiori a sei mesi, è un investimento sbagliato — per quanto bella sia la casa.

Come restare dalla parte giusta: checklist

Verifica documentale

• Ho recuperato copia integrale del regolamento condominiale
• So se è di natura assembleare o contrattuale
• Ho verificato se è richiamato nel mio atto d’acquisto
• Ho letto le clausole su destinazione d’uso e attività vietate
• In caso di clausola ambigua, l’ho fatta valutare da un legale

Gestione dell’attività

• Non ho targhe, insegne o denominazioni “hotel”, “residence”, “apart hotel”
• Non offro pulizie giornaliere durante il soggiorno
• Non offro colazione né servizi di ristorazione
• Non ho reception o personale fisso in loco
• Nei miei annunci uso i termini “appartamento” o “casa vacanza”

Convivenza condominiale

• Ho un regolamento interno chiaro, consegnato agli ospiti prima dell’arrivo
• Ho regole scritte su silenzio notturno, rifiuti e uso delle parti comuni
• Ho un contatto reperibile per l’amministratore in caso di problemi
• Rispetto gli orari e le regole condominiali sulle parti comuni

L’ultima sezione è quella che, nella pratica, evita i contenziosi prima che nascano. Un condominio che non ha di che lamentarsi raramente arriva in tribunale.

Domande frequenti

Il condominio può vietarmi di affittare casa mia per brevi periodi?

Solo se il regolamento è di natura contrattuale — cioè accettato da tutti i proprietari e richiamato negli atti d’acquisto — e contiene un divieto espresso e inequivocabile. Un regolamento approvato in assemblea a maggioranza non può limitare i diritti sulla tua proprietà esclusiva, per il principio dell’art. 1138 del codice civile.

L'assemblea ha votato il divieto di affitti brevi. Devo obbedire?

Una delibera assembleare a maggioranza non può introdurre limiti alla proprietà esclusiva: servirebbe l’unanimità, trattandosi di una modifica di natura contrattuale. Non ignorarla però: fai mettere a verbale il tuo dissenso e valuta l’impugnazione nei termini, perché il condominio potrebbe comunque agire.

Il regolamento dice "destinazione a civile abitazione". Posso affittare?

In linea generale sì. Quella formula, da sola, non è considerata un divieto di locazione: anche l’ospite in soggiorno breve usa l’immobile per abitarvi. I limiti alla proprietà esclusiva si interpretano restrittivamente e devono essere espressi. Diverso è se il regolamento vieta specificamente attività ricettive o locazioni sotto una certa durata.

Cosa mi espone davvero al rischio di dover chiudere?

Non la durata dei soggiorni, ma l’organizzazione. Nel caso deciso dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 8753/2025 hanno pesato la targa “Apart Hotel”, i servizi di tipo alberghiero (pulizie giornaliere, accoglienza in loco, transfer) e la gestione professionale continuativa. Gli appartamenti coinvolti erano soltanto due.

Posso offrire le pulizie durante il soggiorno?

È il servizio che più facilmente sposta l’attività verso la qualificazione ricettiva. La giurisprudenza considera compatibili con la locazione i servizi accessori minimi — pulizia finale, fornitura iniziale della biancheria — mentre le pulizie continuative durante il soggiorno, la reception e le colazioni alterano la natura del rapporto.

Devo comunicare all'amministratore i nomi degli ospiti?

No. L’obbligo di comunicazione riguarda la Questura, tramite il portale Alloggiati Web, ed eventualmente le comunicazioni statistiche regionali. Il condominio non ha titolo per pretendere i dati personali dei tuoi ospiti.

Sto comprando in un residence in Costa Smeralda: cosa controllo?

Chiedi il regolamento prima del compromesso e verifica se è richiamato negli atti di vendita. Nei complessi nati come lottizzazioni unitarie — frequentissimi tra Porto Rotondo, Portisco e Pittulongu — il regolamento è quasi sempre contrattuale, e può contenere clausole restrittive scritte decenni fa.

In conclusione

Il quadro, oggi, è più chiaro di quanto la comunicazione allarmistica lasci intendere.

Gli affitti brevi in condominio non sono vietati. Possono esserlo in un edificio specifico, se un regolamento contrattuale contiene una clausola espressa. E possono essere fermati, anche in assenza di un divieto esplicito di locazione, quando l’attività assume i tratti di un’impresa alberghiera.

Le tre cose da ricordare:

1. Verifica la natura del regolamento. Contrattuale o assembleare: è la prima domanda, e la risposta sta nel tuo atto d’acquisto.
2. Il divieto deve essere espresso. “Civile abitazione” non basta. Servono parole precise.
3. Conta come gestisci, non quanto affitti. Targa, servizi e organizzazione pesano più della durata dei soggiorni e del numero di immobili.

C’è poi una verità meno giuridica e più pratica. I contenziosi condominiali quasi mai nascono da un problema di diritto: nascono da un ospite che ha fatto rumore alle due di notte, dai rifiuti lasciati nel posto sbagliato, dal cancello rimasto aperto. Il regolamento diventa l’arma solo dopo che la convivenza si è rotta.

Gestire bene un immobile significa anche questo: ospiti selezionati e informati, regole chiare consegnate prima dell’arrivo, un referente raggiungibile quando qualcosa non va. È il lavoro che facciamo ogni giorno sugli appartamenti che seguiamo a Olbia e nelle frazioni costiere — e la ragione per cui, sui nostri immobili, l’amministratore di solito non ha motivo di scrivere a nessuno.

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Fonti

• Tribunale di Milano, sentenza n. 8753/2025, massima e analisi a cura dell’Avv. Christian Lopizzo, idealista/news, 22/05/2026, consultato il 19/07/2026 — idealista.it
• Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 3419 del 02/06/2025, riportata da fonti specialistiche di settore, consultato il 19/07/2026
• Codice civile, art. 1138, comma 4 (limiti del regolamento assembleare); artt. 1102 e 1122 (uso delle parti comuni)
• Normattiva — Codice Civile, art. 1138 sul regolamento di condominio

Questa guida ha finalità informative e non sostituisce un parere legale. L’interpretazione di una clausola regolamentare dipende dal testo specifico e dal contesto dell’edificio: in presenza di un divieto o di una contestazione, rivolgiti a un avvocato con il regolamento alla mano. Le pronunce citate riguardano casi concreti e non costituiscono automaticamente precedente vincolante per situazioni diverse.