Fisco
Tasse affitti brevi 2026: cedolare secca o IRPEF?
Cedolare secca o IRPEF sugli affitti brevi: aliquote, ritenuta delle piattaforme, tassa di soggiorno a Olbia e il limite dei 4 immobili, con esempi in euro.
Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi?
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che si applica ai canoni delle locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni) stipulate da privati. Scegliendola, non paghi IRPEF né addizionali su quei redditi: versi una percentuale fissa sul canone e chiudi lì.
Dal 2024 le aliquote sono due, e il modo in cui si combinano è la parte che quasi tutti raccontano male. L’aliquota ordinaria è il 26%. Il 21% non spetta «al primo immobile che hai affittato»: spetta a un solo immobile a tua scelta, che designi tu in dichiarazione dei redditi.
Se incassi tramite piattaforme o intermediari, questi operano come sostituti d’imposta: trattengono il 21% e l’eventuale differenza si regola in dichiarazione.
La cedolare si applica sul canone lordo, senza dedurre spese. Se hai molti costi documentabili, in alcuni casi l’IRPEF ordinaria può risultare più conveniente: va calcolato caso per caso.
Cedolare o IRPEF: il confronto
| Aspetto | Cedolare secca | IRPEF ordinaria |
|---|---|---|
| Aliquota | 26%, ridotta al 21% su un immobile a scelta | Da 23% a 43% per scaglioni |
| Deduzione spese | No | Abbattimento forfettario 5% |
| Addizionali locali | No | Sì |
| Convenienza tipica | Redditi medio-alti, poche spese | Redditi IRPEF bassi |
Esempio: con €15.000 di canoni sull’immobile designato al 21%, la cedolare costa €3.150. In IRPEF, per chi ha già altri redditi che lo portano allo scaglione del 35%, lo stesso incasso costerebbe circa €4.990 più addizionali.
Se affitti un solo immobile e hai altri redditi (stipendio, pensione), la cedolare al 21% è quasi sempre la scelta giusta. Il confronto va rifatto quando aggiungi il secondo immobile, dove scatta il 26%.
Su quale immobile conviene mettere il 21%?
Se affitti più di un immobile, la designazione del 21% è una scelta che vale soldi veri, e va rifatta ogni anno. La regola è semplice: il 21% va sull’immobile che incassa di più, perché i cinque punti di differenza si applicano a una base più larga.
Su €30.000 di canoni annui, spostare il 21% dall’immobile che incassa €8.000 a quello che ne incassa €22.000 vale €700 di imposte in meno, a parità di tutto il resto. È una casella in dichiarazione, non una ristrutturazione — ma va guardata prima di firmare il modello, non dopo.
Un dettaglio che sfugge: conta l’incasso dell’anno d’imposta, non lo storico. Se hai appena messo a reddito un immobile con prezzi dinamici e ti aspetti che superi l’altro, la designazione va ragionata su quello.
Cosa fa la piattaforma — e cosa resta a te
Airbnb e Booking, quando incassano loro il pagamento, trattengono il 21% e lo versano all’Erario per tuo conto. Da qui nascono due equivoci frequenti.
- Trattenuta non vuol dire chiuso. Se sul tuo immobile vale il 26%, la differenza la versi tu: la piattaforma trattiene sempre il 21%, non sa quale aliquota ti spetta.
- Trattenuta non vuol dire dichiarato. I canoni vanno comunque indicati in dichiarazione: la ritenuta si scomputa lì, non sostituisce l’adempimento.
L’intermediario ti rilascia una Certificazione Unica con l’imponibile e le ritenute operate: è il documento da cui parte il commercialista. Se incassi anche in diretta — bonifico, contanti al check-in, canale diretto — su quegli importi non c’è alcuna ritenuta: l’imposta la versi interamente tu.
Sommare gli accrediti che vedi sul conto e chiamarli «fatturato». Quello che arriva è già al netto della commissione della piattaforma e della ritenuta: la base imponibile è il canone lordo, ed è più alta di quanto leggi in banca. È lo stesso equivoco che fa sottostimare quanto costa gestire un Airbnb.
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La tassa di soggiorno a Olbia
La tassa di soggiorno è a carico dell’ospite, ma la riscossione e il versamento al Comune sono responsabilità tua (o del tuo gestore). A Olbia si applica per persona e per notte, con esenzioni per minori e alcune categorie; importi e periodi vengono aggiornati con delibera comunale.
- Riscuoti la tassa da ogni ospite maggiorenne
- Registra presenze ed esenzioni
- Versa e dichiara al Comune nelle scadenze previste
La riscossione non è automatica nemmeno quando prenotano dalle piattaforme: verifica sempre se la tassa è stata incassata dall’intermediario o se devi chiederla tu all’arrivo, perché il versamento al Comune resta comunque un tuo obbligo.
Dimenticare la dichiarazione periodica della tassa di soggiorno anche nei trimestri senza ospiti: l’omissione è sanzionabile pure a incasso zero. Con la gestione AirAffitti, scadenze e versamenti li seguiamo noi.
Quanti appartamenti posso affittare con la cedolare secca?
Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se destini alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta: fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro. Oltre la soglia, l’Agenzia delle Entrate presume l’attività svolta in forma imprenditoriale: serve la partita IVA e cambia tutto il quadro fiscale (niente cedolare, regime d’impresa, obblighi contabili). Il limite si è dimezzato: chi nel 2025 era tranquillo con tre o quattro appartamenti, dal 2026 non lo è più — ne parliamo in quando l’affitto breve diventa impresa.
Il conteggio guarda gli immobili destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta, non quelli che possiedi: una casa che tieni per uso personale non entra nel conto. Attenzione però al fatto che il limite si valuta per contribuente, quindi in caso di comproprietà vale la posizione di ciascuno.
Il CIN non è una tassa, ma ti ferma prima
Il Codice Identificativo Nazionale è un obbligo identificativo, non fiscale: si richiede sulla banca dati del Ministero del Turismo, va esposto all’esterno dell’immobile e indicato in ogni annuncio, piattaforme comprese. Senza CIN l’annuncio è irregolare e le piattaforme sono tenute a rimuoverlo.
Va richiesto prima di pubblicare, non dopo la prima prenotazione: è una pratica da poche decine di minuti che, se dimenticata, può costarti la stagione, con sanzioni pecuniarie che la norma fissa nell’ordine delle migliaia di euro. Il portale ufficiale è la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
Il CIN è uno dei tre adempimenti che viaggiano sempre insieme: CIN, registrazione degli ospiti in Questura e tassa di soggiorno. Nessuno dei tre lo fa la piattaforma al posto tuo — è il capitolo che tratta per esteso la guida alla gestione di un Airbnb a Olbia.
Domande frequenti
Chi versa il 21% se incasso tramite Airbnb?
Airbnb trattiene il 21% come sostituto d’imposta. Se per il tuo immobile vale il 26%, la differenza si versa in dichiarazione dei redditi.
Posso cambiare ogni anno l’immobile a cui applico il 21%?
Sì. La designazione si esercita in dichiarazione e vale per quell’anno d’imposta: l’anno dopo puoi spostarla sull’immobile che ha incassato di più, senza alcuna formalità aggiuntiva.
Devo dichiarare i canoni anche se la ritenuta è già stata fatta?
Sì. La ritenuta operata dall’intermediario è un anticipo, non una definizione: i canoni vanno comunque indicati e la ritenuta si scomputa dall’imposta dovuta. La Certificazione Unica che ricevi dalla piattaforma serve esattamente a questo.
Se l’immobile è cointestato, come funziona?
Ogni comproprietario dichiara la propria quota di canone e sceglie autonomamente se optare per la cedolare: l’opzione è individuale, non dell’immobile. Anche il limite dei quattro immobili si valuta per singolo contribuente.
Il CIN c’entra con le tasse?
No: il CIN è un obbligo identificativo (va esposto e inserito negli annunci), non fiscale. Ma la sua mancanza comporta sanzioni — e va richiesto prima di iniziare ad affittare.
Le spese di pulizia si tassano?
Se addebitate all’ospite nel canone, concorrono al reddito tassabile. Fanno eccezione solo le somme documentate come mero rimborso di servizi resi da terzi, secondo le regole vigenti.
Nota: questa guida è informativa e non sostituisce la consulenza di un commercialista. Aliquote e regole possono cambiare: verifica sempre le fonti ufficiali aggiornate, a partire dalla sezione locazioni brevi dell’Agenzia delle Entrate.
