Guadagni
Airbnb passa alla commissione unica del 15,5%: cosa cambia per chi affitta
Dal 13 ottobre 2026 Airbnb trattiene il 15,5% dal tuo prezzo al posto del 3%. Se non ritocchi le tariffe incassi il 13% in meno: ecco i conti esatti.
Cosa cambia, in una riga
Airbnb sta unificando le sue due commissioni in una sola: il 15,5% trattenuto dal prezzo che imposti tu. Spariscono il 3% a carico dell’host e la commissione che l’ospite vedeva aggiunta al momento del pagamento. Per chi affitta a Olbia la conseguenza pratica è una sola: se non ritocchi il prezzo, incassi meno. E il termine per farlo, per chi vive nello Spazio Economico Europeo, è il 13 ottobre 2026.
Come funzionava prima
Il modello storico di Airbnb era a commissione divisa. Dal prezzo che impostavi veniva trattenuto circa il 3%; all’ospite, in fase di pagamento, veniva aggiunta una commissione di servizio compresa tra il 14,1% e il 16,5%. Due prelievi, su due soggetti diversi, in due momenti diversi.
Il risultato era un prezzo poco leggibile: tu vedevi 100, l’ospite ne vedeva circa 114, e nessuno dei due vedeva lo stesso numero. Airbnb ha unito i due prelievi in un’unica commissione del 15,5%, calibrata sulla media globale delle commissioni che prima erano divise fra host e ospite. Il passaggio è già avvenuto ad aprile 2026 per chi gestisce i prezzi tramite gestionale o channel manager.
Quanto incassi davvero con la commissione al 15,5%?
Qui sta il punto che quasi nessuno mette nero su bianco. Prendiamo una notte a 100 euro e applichiamo le due strutture:
| Commissione divisa | Commissione unica | |
|---|---|---|
| Prezzo che imposti | 100 € | 100 € |
| Trattenuta | −3 € (3%) | −15,50 € (15,5%) |
| Quanto incassi | 97 € | 84,50 € |
| Quanto paga l’ospite | ≈ 114 € | 100 € |
Stesso prezzo esposto, 12,50 euro in meno in tasca su ogni notte: un calo di circa il 13%. Non è una stangata nascosta, è aritmetica: la commissione che prima pagava l’ospite ora passa da te.
Per incassare gli stessi 97 euro devi esporre circa 115 euro (97 ÷ 0,845 = 114,79). E qui arriva la buona notizia: l’ospite pagherà 115 euro invece dei 114 di prima. Il totale che vede lui resta praticamente identico — cambia solo che ora il numero in vetrina è quello vero, senza sorprese al checkout. Chi non fa questo ritocco non sta “tenendo il prezzo basso”: si sta semplicemente regalando il 13%.
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Il 13 ottobre 2026 è la data che conta
Le scadenze per adeguare i prezzi non sono uguali per tutti: 15 settembre 2026 per chi vive fuori dallo Spazio Economico Europeo, 13 ottobre 2026 per chi vive all’interno del SEE o in Svizzera. Se il tuo immobile è a Olbia e tu sei residente in Italia, la tua data è la seconda.
Cade a stagione finita, ed è un bene: hai il tempo di rifare i conti con calma prima delle prenotazioni della primavera. Ma è anche il momento in cui molti proprietari smettono di guardare il calendario — ed è così che ci si arriva sopra senza aver toccato nulla.
Cosa fare adesso, in concreto
- Rialza il prezzo base di circa il 15%. La formula è: prezzo nuovo = incasso che vuoi ÷ 0,845. Non è un aumento per l’ospite, è la stessa cifra scritta in modo diverso.
- Rivedi tutte le tariffe, non solo quella base. Sconti settimanali e mensili, tariffe stagionali, prezzo minimo del pricing automatico: la trattenuta si applica a tutto.
- Controlla il costo di pulizia. Anche quello rientra nel calcolo: se lo hai fissato pensando al vecchio modello, rifai la somma.
- Confronta di nuovo i canali. Con un prezzo esposto più alto su Airbnb, il paragone con gli altri canali e con la prenotazione diretta cambia — e va rifatto con i numeri nuovi, non a sensazione.
Cosa non cambia
Tre cose restano dove sono, e vale la pena dirlo perché in giro si legge di tutto. La ritenuta fiscale italiana continua a funzionare come prima: è un tema separato dalle commissioni, e lo abbiamo trattato parlando di cedolare secca e IRPEF. Gli obblighi burocratici non c’entrano nulla: CIN, Questura e adempimenti regionali restano identici. E il tuo incasso netto reale non deve cambiare — a patto che tu faccia il ritocco.
Chi ha già rifatto i conti scoprirà una cosa: il modello nuovo è più leggibile anche per chi prenota. Un prezzo unico, senza commissioni che compaiono all’ultimo passaggio, riduce l’abbandono al checkout. È la stessa logica per cui il pricing dinamico funziona: le persone comprano ciò che capiscono.
Domande frequenti
Se non tocco il prezzo, cosa succede esattamente?
Continui a incassare, ma di meno: dal prezzo esposto viene trattenuto il 15,5% invece del 3%. Su 100 euro passi da 97 a 84,50, cioè circa il 13% in meno per notte.
L’ospite pagherà di più?
No, se fai il ritocco correttamente. Prima vedeva il tuo prezzo più una commissione del 14–16%; ora vede un prezzo unico che include tutto. Il totale che paga resta sostanzialmente lo stesso.
Entro quando devo adeguare i prezzi?
Il 13 ottobre 2026 se vivi nello Spazio Economico Europeo o in Svizzera, il 15 settembre 2026 se vivi fuori. Per un proprietario residente in Italia vale la prima data.
Perché proprio il 15,5%?
Airbnb ha calibrato la commissione unica sulla media globale delle commissioni che prima venivano divise fra host e ospite. È una somma dei due vecchi prelievi, non un rincaro deciso a parte.
Vale anche per chi usa un gestionale?
Chi gestisce i prezzi con un gestionale o un channel manager ed era sulla commissione divisa è già passato al modello unico ad aprile 2026. Se sei in questo caso, il controllo dei prezzi è da fare subito, non a ottobre.
Conviene ancora Airbnb rispetto alla prenotazione diretta?
Dipende dal tuo mix. Il punto non è quale canale ha la commissione più bassa, ma quanto ti riempie il calendario: un canale al 15,5% che vende a prezzo pieno può rendere più di uno gratuito che resta vuoto. Il confronto va rifatto con i numeri nuovi.
