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AirAffitti
Property manager in Costa Smeralda
Gestione affitti brevi in Costa Smeralda
Dieci settimane decidono l’anno. Gestiamo la tua casa da Porto Cervo a Cannigione: annuncio, prezzi, ospiti, pulizie e check-in, con persone che stanno qui.
★ 4,9 valutazione media
Superhost su Airbnb
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◉ Base operativa a Olbia
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In breve
Come funziona la gestione degli affitti brevi in Costa Smeralda
AirAffitti gestisce case e appartamenti in affitto breve in Costa Smeralda al posto del proprietario: annuncio su Airbnb e Booking.com, tariffe aggiornate settimana per settimana, comunicazione con gli ospiti, check-in, coordinamento di pulizie e biancheria e adempimenti di legge. Le formule sono due: Gestione Standard al 15% e Gestione Completa al 20%, sempre solo sulle prenotazioni concluse.
La differenza rispetto al resto della Gallura non è il servizio: è il calendario. Qui la stagione utile si concentra in poche settimane fra fine giugno e inizio settembre, e una settimana di agosto invenduta pesa sull’anno molto più di un weekend vuoto a Olbia. Per questo il lavoro vero si fa in inverno, quando si costruisce l’annuncio e si imposta il calendario dell’estate successiva.
La Costa Smeralda è nel Comune di Arzachena: gli adempimenti, dalla tassa di soggiorno in avanti, seguono le regole di Arzachena, non quelle di Olbia. È una distinzione che sfugge spesso a chi arriva da fuori, e che cambia concretamente cosa devi versare e a chi.
Cosa gestiamo in Costa Smeralda
Un referente unico per tutto il ciclo dell’affitto breve. Nessun call center, nessun coordinamento a distanza.
Annuncio e presentazione
Foto, testi e posizionamento su Airbnb e Booking.com. Qui la presentazione pesa più che altrove: chi prenota una settimana intera a tariffe alte decide guardando le immagini, e confronta il tuo annuncio con quelli di case molto curate.
Prezzi dinamici
Le tariffe si muovono per settimana, non per stagione: la curva tra fine giugno e metà settembre non è piatta e le settimane centrali di agosto valgono molto più delle altre.
Ospiti e check-in
Accoglienza di persona o con accesso autonomo, risposte anche fuori orario, in italiano e in inglese. Gli arrivi qui sono quasi sempre diurni, con auto a noleggio e bagagli da settimana intera.
Pulizie e biancheria
AirAffitti coordina l’organizzazione delle pulizie e il ripristino dell’immobile tra un soggiorno e il successivo. Sulle case grandi i tempi non sono quelli di un bilocale: vanno pianificati prima, non il giorno del cambio.
Adempimenti
CIN da esporre negli annunci, comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web, adempimenti regionali e tassa di soggiorno del Comune di Arzachena.
Rendiconto
Cosa è entrato, cosa è uscito, quante notti occupate. Nessuna sorpresa a fine stagione.
Quello che non facciamo, e preferiamo dirlo: non siamo un servizio di concierge di lusso. Non forniamo staff di villa, chef, autisti o assistenza personale agli ospiti. Facciamo property management: la casa lavora, viene tenuta in ordine e affittata bene.
Perché qui è diverso
Costa Smeralda e Olbia sono due mercati, non due indirizzi
Gestiamo case in entrambe, e non si somigliano quasi in niente. Le differenze che contano davvero, nell’ordine:
- La durata della stagione. Olbia lavora dodici mesi: aeroporto, porto dei traghetti, lavoro e passaggio tengono viva una domanda anche a gennaio. In Costa Smeralda, fuori dall’estate, la domanda turistica praticamente non esiste: molti locali e servizi di Porto Cervo aprono a stagione avviata e chiudono a settembre.
- La lunghezza del soggiorno. A Olbia si ragiona su due o tre notti. Qui la settimana è l’unità di misura: nei periodi di punta il soggiorno minimo settimanale è la norma, e il calendario si costruisce a blocchi, con i cambi quasi sempre concentrati nello stesso giorno.
- Il costo di una settimana vuota. Se salta una settimana di agosto non la recuperi: non c’è una coda di richieste a ottobre che la compensi. È il motivo per cui il calendario dell’estate si presidia da gennaio.
- Chi arriva. Ospiti in larga parte stranieri, spesso in famiglia o in gruppo, che atterrano a Olbia e proseguono in auto. Le aspettative sono da struttura ricettiva: se qualcosa non funziona il giovedì di agosto, non basta scusarsi.
- L’anticipo con cui si prenota. La finestra di prenotazione è molto più lunga che in città. Un annuncio pubblicato a maggio è arrivato tardi.
- Il Comune. Costa Smeralda è Arzachena. Olbia è Olbia. Cambiano tassa di soggiorno e riferimenti comunali, e la responsabilità degli adempimenti resta del proprietario anche quando la gestione è affidata a terzi.
Il confronto sul mercato di Olbia è nella pagina chi siamo e come lavoriamo a Olbia; il quadro generale del nord-est è nella guida alla gestione degli affitti brevi in Sardegna.
Come funziona, in quattro passaggi
Un percorso semplice per te. La parte complicata la teniamo noi.
01
Sopralluogo e valutazione
Vediamo la casa, la zona e le caratteristiche, e ti diamo una stima realistica del potenziale. Senza impegno.
02
Preparazione fuori stagione
Foto, testi e annuncio si preparano in inverno, quando la casa è libera e la stagione si vende.
03
Pubblicazione e calendario
Andiamo online su Airbnb e Booking.com e costruiamo il calendario dell’estate, settimana per settimana.
04
Stagione operativa
Ospiti, cambi, pulizie, imprevisti. Tu ricevi i resoconti, non le telefonate.
Le zone, una per una
La Costa Smeralda non è un posto solo
Sono una cinquantina di chilometri di costa nel Comune di Arzachena, nati come progetto unitario nel 1962. Tra un borgo e l’altro cambiano ospite, tariffe e problemi pratici.
Porto Cervo
Il centro della costa: Marina, Piazzetta, Promenade du Port. È qui che la stagione è più corta e più intensa, e dove la clientela è più internazionale. Gli immobili vanno dagli appartamenti negli stazzi e nei complessi residenziali alle ville indipendenti: sono due gestioni diverse, per tempi di pulizia, volumi di biancheria e numero di ospiti.
Da sapere prima: molte proprietà ricadono nelle aree del Consorzio Costa Smeralda, che ha un proprio codice architettonico e regole su interventi esterni e cantieri nei mesi estivi. Prima di programmare lavori o cambiare qualcosa fuori casa, si verifica il regolamento.
Baja Sardinia
Più paese e meno vetrina: spiaggia raggiungibile a piedi da molte case, servizi aperti più a lungo e un pubblico che comprende molte famiglie italiane. Funziona bene con appartamenti di taglio medio e soggiorni settimanali, con una stagione leggermente più ampia di quella di Porto Cervo.
Cala di Volpe, Romazzino, Liscia di Vacca
Zone quasi esclusivamente residenziali, fatte di ville sparse. Nessun centro dove andare a piedi: l’auto è obbligatoria e la posizione esatta dell’immobile, con i minuti reali dalla spiaggia, è l’informazione che l’ospite cerca per prima nell’annuncio.
Cannigione e dintorni di Arzachena
Il retroterra che serve tutta la costa smeraldina. Prezzi più accessibili della prima linea, porto e servizi aperti anche fuori dai due mesi di punta, ospiti disposti a qualche minuto d’auto in cambio di un risparmio. È la zona dove la stagione dura di più.
AirAffitti opera principalmente nella Sardegna nord-orientale nelle aree indicate: Olbia, Pittulongu, Golfo Aranci, Porto Rotondo, Porto Cervo, Costa Smeralda e Arzachena.
Tariffe e canali
Come si costruisce il prezzo di una settimana in Costa Smeralda
Le tariffe non sono fisse: si aggiornano in base a settimana dell’anno, anticipo della prenotazione, occupazione della zona e caratteristiche dell’immobile. In un mercato dove l’anno si gioca in poche settimane, una tariffa uguale da giugno a settembre sbaglia due volte: lascia margine sul tavolo a Ferragosto e tiene la casa ferma a giugno.
Le leve concrete su cui lavoriamo sono quattro: la curva settimanale, perché la settimana di Ferragosto e quella di fine giugno non possono avere lo stesso prezzo; il soggiorno minimo, che ha senso tenere alto nei periodi di punta e allentare sulle spalle per non lasciare buchi di tre notti impossibili da riempire; l’anticipo, perché chi prenota a gennaio e chi prenota a luglio non compra la stessa cosa; e i buchi di calendario, cioè i due o tre giorni che restano incastrati tra due settimane vendute e che vanno gestiti prima che diventino invendibili.
Pubblichiamo su Airbnb e Booking.com con calendari sincronizzati, perché il pubblico non è lo stesso: la clientela internazionale che arriva qui usa molto Booking, mentre Airbnb intercetta meglio famiglie e gruppi sulle case intere. Tenere un canale solo, in questo mercato, significa rinunciare a metà della domanda.
Il funzionamento dei prezzi dinamici è spiegato in dettaglio nell’articolo sui prezzi dinamici. Se invece stai valutando l’acquisto o vuoi capire il mercato prima del servizio, il quadro è in affitti brevi in Costa Smeralda: mercato e prezzi.
Costi
Quanto costa un property manager in Costa Smeralda
Da noi le formule sono due: Gestione Standard al 15%, per chi delega la parte digitale e tiene le chiavi, e Gestione Completa al 20%, chiavi in mano. In entrambi i casi la commissione si applica solo sulle prenotazioni concluse: nessun costo fisso, nessun canone mensile. Sul mercato le commissioni vanno in genere dal 15% al 30% dell’incassato.
È il senso della frase che trovi in tutto il sito: se non guadagni tu, non guadagniamo noi.
Quando confronti due preventivi in questa zona, la domanda decisiva non è la percentuale ma chi c’è sul posto ad agosto. Diversi operatori che compaiono nelle ricerche sulla Costa Smeralda hanno sede altrove e lavorano con collaboratori a chiamata: chiedi sempre chi verrebbe fisicamente a casa tua, e in quanto tempo, se un condizionatore si ferma il 14 agosto con la casa piena.
Il confronto tra le formule di mercato è nella guida su come scegliere un property manager in Sardegna.
Domande frequenti sulla Costa Smeralda
Come funziona la gestione Airbnb a Porto Cervo?
AirAffitti pubblica e ottimizza l’annuncio su Airbnb e Booking.com, aggiorna le tariffe settimana per settimana, risponde agli ospiti in italiano e in inglese, gestisce il check-in e coordina pulizie e biancheria tra un soggiorno e l’altro. A Porto Cervo il lavoro si concentra fra fine giugno e inizio settembre, con cambi settimanali, e si prepara nei mesi invernali.
Quanto costa un property manager in Costa Smeralda?
Le formule sono due: Gestione Standard al 15% e Gestione Completa al 20%, sempre solo sulle prenotazioni concluse, senza costi fissi né canone mensile. Sul mercato le commissioni vanno in genere dal 15% al 30% dell’incassato: la differenza reale non sta nella percentuale, ma in cosa comprende e in chi è presente sul posto in alta stagione.
Come si gestiscono i prezzi degli affitti brevi in Costa Smeralda?
Con una curva costruita per settimana e non per stagione. Le settimane centrali di agosto valgono molto più di quelle di fine giugno, il soggiorno minimo si tiene alto nei periodi di punta e si allenta sulle spalle, e i buchi di due o tre giorni tra due settimane vendute vanno gestiti prima che diventino invendibili.
Gestite anche ville, o solo appartamenti?
Gestiamo ogni tipologia di immobile, appartamenti e ville comprese. Cambia l’organizzazione: una villa ha tempi di pulizia, volumi di biancheria e numero di ospiti che non sono quelli di un appartamento, quindi il cambio va pianificato in anticipo e non improvvisato il giorno stesso.
Offrite servizi di concierge o staff di villa?
No. AirAffitti fa property management: annuncio, prezzi, ospiti, check-in, coordinamento di pulizie e biancheria, adempimenti e rendiconto. Non forniamo chef, autisti, staff di villa o assistenza personale agli ospiti. Preferiamo dirlo prima invece di prometterlo e non farlo.
La Costa Smeralda è nel Comune di Olbia?
No: la Costa Smeralda ricade nel Comune di Arzachena. La distinzione conta, perché tassa di soggiorno e riferimenti comunali seguono Arzachena e non Olbia. Servono comunque il CIN da esporre negli annunci e la comunicazione degli ospiti tramite Alloggiati Web: la responsabilità resta del proprietario anche con la gestione affidata a terzi.
Quando conviene mettere la casa online per l’estate?
Prima possibile, e comunque nei mesi invernali. In Costa Smeralda la finestra di prenotazione è lunga: buona parte delle settimane di luglio e agosto si vende fra gennaio e la primavera. Un annuncio pubblicato a maggio arriva quando la parte migliore del calendario è già stata prenotata altrove.
Dove operiamo
Le altre zone che seguiamo
Porto Rotondo
A pochi chilometri, ma nel Comune di Olbia: cambiano gli adempimenti e cambia il pubblico. Gestione affitti brevi a Porto Rotondo
Golfo Aranci
Mare, famiglie e ospiti che arrivano anche senza auto. Gestione affitti brevi a Golfo Aranci
Olbia e Pittulongu
L’unica zona con domanda tutto l’anno, e la nostra base. Come lavoriamo a Olbia
Tutto il nord-est
Costi, zone, stagionalità e obblighi in un’unica guida. Gestione affitti brevi in Sardegna
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