Hai appena messo online il tuo annuncio Airbnb a Olbia, o gestisci già più di un immobile in zona, e qualcuno ti ha parlato di “Alloggiati Web” e “SIRED” senza spiegarti bene cosa sono? Non sei il solo. È uno degli adempimenti più fraintesi tra gli host in Sardegna, perché in realtà nasconde due obblighi distinti, con due enti diversi, due scadenze diverse e due sanzioni diverse.
Cosa sono Alloggiati Web e SIRED per gli affitti brevi a Olbia? Alloggiati Web è il portale della Polizia di Stato attraverso cui ogni host in Italia deve comunicare alla Questura i dati anagrafici degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo (6 ore per soggiorni molto brevi). ROSS-1000, ancora conosciuto con il vecchio nome SIRED, è invece l’obbligo distinto e aggiuntivo previsto dalla Regione Sardegna (Legge Regionale 16/2017) per la rilevazione statistica delle presenze turistiche. Vanno gestiti entrambi, separatamente, per ogni soggiorno.
In questa guida trovi tutto quello che serve per mettersi in regola a Olbia: come funzionano i due sistemi, entro quanto tempo comunicare i dati, cosa rischi in caso di ritardo o omissione, e una checklist pratica che usiamo noi di AirAffitti quando prendiamo in gestione un nuovo immobile in zona.
Indice
- Cosa sono Alloggiati Web e SIRED (e perché a Olbia servono entrambi)
- Alloggiati Web: come funziona passo dopo passo
- SIRED e ROSS-1000: come funziona passo dopo passo
- Tabella comparativa: Alloggiati Web vs SIRED/ROSS-1000
- Cosa rischi se non comunichi gli ospiti
- Checklist pratica: mettersi in regola in 5 passaggi
- Domande frequenti
Cosa sono Alloggiati Web e SIRED (e perché a Olbia servono entrambi)
Chi affitta una casa a Olbia, anche solo per qualche settimana l’anno, entra automaticamente in un perimetro normativo pensato in origine per gli alberghi tradizionali ma esteso da tempo anche agli affitti brevi e alle case vacanze private. Il punto che genera più confusione è che a Olbia, come nel resto della Sardegna, questo perimetro è doppio: uno nazionale e uno regionale, con regole proprie per ciascuno.
Alloggiati Web: la comunicazione alla Questura (obbligo nazionale)
L’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS) impone a chiunque conceda alloggio, anche a titolo gratuito o per contratti brevi, di comunicare le generalità degli ospiti all’autorità di pubblica sicurezza. In pratica, questo significa accreditarsi presso la Questura competente per territorio (per Olbia, la Questura di Sassari con il commissariato locale, a seconda della prassi in vigore) e utilizzare il portale telematico Alloggiati Web per inviare i dati di ogni ospite maggiorenne che soggiorna nell’immobile.
SIRED / ROSS-1000: la comunicazione alla Regione Sardegna (obbligo regionale)
Parallelamente, la Legge Regionale della Sardegna del 28 luglio 2017, n. 16, impone alle strutture ricettive extralberghiere (comprese le case vacanze e gli affitti brevi) di registrarsi presso un secondo sistema, gestito dalla Regione. Il nome storico di questo sistema è SIRED; dall’aprile 2023 la piattaforma operativa è ROSS-1000, che lo ha sostituito integralmente. Lo scopo qui non è di sicurezza pubblica ma statistico-turistico: la Regione e gli enti provinciali per il turismo raccolgono i dati di presenza per alimentare le statistiche ufficiali, comprese quelle ISTAT.
Perché sono due sistemi distinti da gestire separatamente
Non esiste, ad oggi, un’interfaccia unica che invii i dati a entrambi gli enti con una sola comunicazione. Questura e Regione hanno finalità diverse, basi normative diverse (il TULPS statale da un lato, la legge regionale dall’altro) e piattaforme tecniche separate. Un host che comunica gli ospiti solo su Alloggiati Web, convinto di aver “fatto tutto”, è comunque inadempiente rispetto all’obbligo regionale, e viceversa.
Consiglio AirAffitti
Nella nostra esperienza di gestione a Olbia, il singolo errore più comune tra i proprietari che gestiscono l’immobile da soli non è dimenticarsi di Alloggiati Web, ormai piuttosto conosciuto, ma ignorare del tutto l’esistenza del SIRED/ROSS-1000. Se hai un immobile in Sardegna da più di qualche mese e non hai mai sentito parlare di questo secondo adempimento, è il primo punto da verificare.
CIN, CIR, Alloggiati Web e SIRED: la differenza in breve
Con quattro sigle diverse in circolazione, è normale fare confusione, ma la distinzione è più semplice di quanto sembri se si guarda alla funzione di ciascun adempimento invece che al nome.
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) e il CIR regionale identificano l’immobile come struttura autorizzata all’affitto breve, e vanno esposti nell’annuncio e in casa: sono un requisito “di ingresso” nel mercato, richiesto una sola volta per struttura. Se hai dubbi su questo primo passaggio, trovi tutti i dettagli nella nostra guida dedicata al CIN per affitti brevi nel 2026.
Alloggiati Web e ROSS-1000 (ex SIRED), invece, non riguardano l’immobile ma ogni singolo soggiorno che vi si svolge: sono comunicazioni ricorrenti, da ripetere a ogni check-in, non un adempimento una tantum come il CIN. In altre parole, il CIN si richiede una volta per struttura, mentre Alloggiati Web e ROSS-1000 si comunicano ogni volta che arriva un ospite.
C’è anche un quinto adempimento che spesso viene accorpato mentalmente agli altri quattro, ma che segue una logica ancora diversa: l’imposta di soggiorno comunale. Anche in questo caso si tratta di una comunicazione e di un versamento periodico legati al singolo soggiorno, non della stessa procedura di Alloggiati Web o ROSS-1000, ma spesso gestita in parallelo con gli stessi strumenti gestionali. Trovi il quadro completo, insieme alla tassazione dei redditi da locazione breve, nella guida su tasse e imposta di soggiorno per gli affitti brevi.
Alloggiati Web: come funziona passo dopo passo
Come funziona Alloggiati Web per un affitto breve? Il titolare della struttura richiede le credenziali alla Questura competente, accede al portale con user e password ricevute, e per ogni ospite in arrivo inserisce i dati anagrafici entro 24 ore (o 6 ore per soggiorni di durata inferiore alle 24 ore), generando una ricevuta di trasmissione che va conservata.
Chi deve accreditarsi e come richiedere le credenziali
Deve accreditarsi chiunque, a qualunque titolo, metta a disposizione un alloggio verso corrispettivo: proprietari privati, chi gestisce per conto terzi, cooperative e property manager. La richiesta si presenta alla Questura territorialmente competente, allegando un documento d’identità del titolare della struttura (o del legale rappresentante, se si tratta di una società). A seguito della richiesta vengono fornite le credenziali di accesso al portale, uniche per struttura.
Un punto pratico che vediamo spesso creare confusione: le credenziali sono legate alla singola struttura, non alla persona. Se gestisci più di un appartamento a Olbia, ognuno con un proprio CIN, in genere serve un accreditamento per ciascun immobile.
Chi affida la gestione a un property manager può delegare anche questo passaggio, ma con un accorgimento importante: le credenziali restano formalmente intestate al titolare della struttura, il property manager le utilizza operativamente per conto del proprietario. È una distinzione che vale la pena chiarire per iscritto nel contratto di gestione, per evitare ambiguità su chi risponde di cosa in caso di controllo.
Quali dati comunicare per ogni ospite
Il portale richiede, per ogni ospite maggiorenne, i dati identificativi completi presenti su un documento valido: nome, cognome, data e luogo di nascita, cittadinanza, tipo e numero del documento. Sono accettati i documenti di identità italiani (carta d’identità, passaporto, patente) e, per gli ospiti stranieri, il passaporto o un documento equivalente riconosciuto dal paese di provenienza.
Per i minori conviventi con un adulto già registrato, in molti casi è sufficiente indicarne la sola presenza, senza dati completi, ma la prassi può variare: in caso di dubbio conviene sempre verificare con la Questura di riferimento.
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda i gruppi numerosi: se un soggiorno coinvolge sei, otto o dieci ospiti, ognuno va inserito singolarmente nel portale con i propri dati, non con un’unica scheda cumulativa. Per chi accoglie regolarmente comitive o famiglie allargate, questo significa dedicare qualche minuto in più al momento del check-in, tempo che vale comunque la pena mettere in conto nella routine operativa.
Entro quante ore: 24 ore (o 6 ore per soggiorni brevi)
La regola generale prevede la comunicazione entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite. Per i soggiorni di durata inferiore alle 24 ore, ad esempio un check-in serale con partenza la mattina successiva, il termine si restringe a 6 ore. È una distinzione che molti host scoprono solo dopo aver ricevuto un primo richiamo, perché nella pratica quotidiana capita di posticipare l’invio “a fine giornata”, cosa che con soggiorni brevissimi può già significare essere fuori tempo massimo.
Cosa succede in caso di controllo
In caso di verifica, che può avvenire su richiesta della Questura o come conseguenza indiretta di un altro accertamento (ad esempio un controllo di vicinato o una segnalazione), il primo elemento che viene richiesto è la ricevuta di trasmissione per il soggiorno in corso o per quelli recenti.
Ecco perché conservare le ricevute, e non solo fidarsi della cronologia del portale, è un’abitudine che consigliamo sempre. In caso di problemi tecnici temporanei del sistema, avere la prova del tentativo di invio nei tempi previsti può fare la differenza nella valutazione della singola violazione.
SIRED e ROSS-1000: come funziona passo dopo passo
Cos’è il SIRED e come funziona per una casa vacanze in Sardegna? SIRED è il nome storico del sistema informativo regionale che raccoglie i dati di presenza turistica delle strutture ricettive sarde, incluse le case vacanze e gli affitti brevi. Dall’aprile 2023 la piattaforma operativa attraverso cui questo obbligo viene assolto è ROSS-1000, gestita dagli enti provinciali per il turismo: molti host ed enti continuano a chiamarla “SIRED” per abitudine, ma tecnicamente il sistema in uso oggi è ROSS-1000.
Vale la pena chiedersi perché la Sardegna preveda un adempimento aggiuntivo che altre regioni italiane non hanno nella stessa forma: la risposta è nel peso specifico del turismo nell’economia regionale. Avere dati di presenza puntuali, struttura per struttura, permette alla Regione di programmare servizi, infrastrutture e politiche turistiche su basi più solide rispetto alle sole stime nazionali. Per chi gestisce l’immobile, questo si traduce comunque in un adempimento in più da rispettare, a prescindere dalla finalità di sistema che lo giustifica.
Come ottenere le credenziali e lo IUN
La registrazione si effettua tramite l’ente provinciale per il turismo competente per territorio. A seguito dell’istruttoria, la struttura viene inserita nelle anagrafiche regionali e riceve uno IUN (Identificativo Univoco Numerico), oltre alle credenziali di accesso alla piattaforma SIRED/ROSS-1000. Per assistenza tecnica sul sistema, la Regione mette a disposizione un contatto dedicato (sired.support@regione.sardegna.it), utile soprattutto in fase di primo accreditamento, quando le domande pratiche sono più frequenti.
Un esempio pratico che ricorre spesso tra i proprietari che seguiamo: chi acquista un immobile a Olbia già utilizzato in passato come casa vacanze da un altro gestore scopre solo in un secondo momento che le vecchie credenziali SIRED non sono trasferibili al nuovo titolare. Ogni cambio di gestione, anche a parità di immobile e di CIN, richiede quindi una nuova richiesta di accreditamento a nome del nuovo host, un dettaglio che conviene verificare subito dopo un acquisto o un passaggio di gestione, invece di darlo per scontato.
Perché si sente ancora parlare di SIRED
ROSS-1000 non ha introdotto un obbligo nuovo: ha sostituito, dal 3 aprile 2023, l’infrastruttura tecnica con cui viene assolto quello già esistente. Non si tratta quindi di una transizione ancora in corso nel 2026, ma di un cambiamento già completato da tempo.
Il nome “SIRED” resta comunque diffuso perché è quello con cui l’obbligo è stato conosciuto per anni, ed è ancora il termine più usato nelle ricerche online e nel linguaggio corrente degli host. Chi si accredita oggi per la prima volta lo fa direttamente su ROSS-1000, senza passaggi intermedi.
A cosa servono i dati raccolti
A differenza di Alloggiati Web, che ha una finalità di sicurezza pubblica, i dati raccolti da SIRED/ROSS-1000 alimentano le statistiche ufficiali sul turismo regionale (arrivi, presenze, provenienza degli ospiti), condivise anche con l’ISTAT nel rispetto del segreto statistico. Le strutture accreditate possono inoltre, in alcuni casi, accedere a funzioni di benchmarking per confrontare il proprio andamento con quello di strutture comparabili nella stessa area, un dato utile a chi gestisce più immobili tra Olbia e i comuni limitrofi.
Tabella comparativa: Alloggiati Web vs SIRED/ROSS-1000
Per chiarire in modo definitivo le differenze tra i due adempimenti, ecco un confronto diretto punto per punto.
| Caratteristica | Alloggiati Web | SIRED / ROSS-1000 |
|---|---|---|
| Ente competente | Questura (Polizia di Stato) | Regione Sardegna / Ente provinciale per il turismo |
| Base normativa | Art. 109 TULPS (nazionale) | Legge Regionale Sardegna 16/2017 |
| Finalità | Sicurezza pubblica | Statistica turistica (anche ISTAT) |
| Cosa si comunica | Dati anagrafici di ogni ospite maggiorenne | Dati di presenza aggregati per soggiorno |
| Tempistica | Entro 24h (6h per soggiorni <24h) | Secondo le scadenze indicate dalla piattaforma regionale |
| Dove si richiedono le credenziali | Questura territorialmente competente | Ente provinciale per il turismo di riferimento |
| Identificativo rilasciato | Utenza Alloggiati Web | IUN (Identificativo Univoco Numerico) |
| Sanzione in caso di omissione | Da 206€, rilevanza penale (art. 109-117 TULPS) | Sanzione amministrativa regionale |
Un’altra domanda pratica che ci viene posta spesso: le due comunicazioni vanno fatte per ogni singolo soggiorno o esistono soglie diverse in base alla durata? Ecco un secondo prospetto per chiarire le tempistiche in base alla durata del soggiorno.
| Tipo di soggiorno | Termine Alloggiati Web |
|---|---|
| Soggiorno di durata superiore a 24 ore | Entro 24 ore dall’arrivo |
| Soggiorno di durata pari o inferiore a 24 ore | Entro 6 ore dall’arrivo |
Cosa rischi se non comunichi gli ospiti
Cosa rischia chi non comunica gli ospiti alla Questura? La violazione dell’obbligo previsto dall’articolo 109 TULPS è sanzionata dall’articolo 17 dello stesso testo unico con l’arresto fino a tre mesi o con un’ammenda fino a 206 euro; nella prassi, per una prima violazione senza aggravanti, è più frequente l’ammenda che l’arresto, ma la fattispecie resta di natura penale e comporta una segnalazione all’autorità giudiziaria.
Sanzioni amministrative (da 206€ per violazione)
Il punto che sorprende molti proprietari è che la sanzione si applica per singola comunicazione omessa o tardiva, non una tantum. Chi gestisce più immobili, o più prenotazioni nello stesso periodo, e trascura sistematicamente l’invio, può quindi accumulare più violazioni distinte in un breve arco di tempo.
Rilevanza penale dell’art. 109 TULPS
Va detto con chiarezza, senza inutili allarmismi: la norma ha natura penale, ma nella prassi degli affitti brevi le conseguenze più frequenti restano di tipo amministrativo, soprattutto per chi regolarizza la propria posizione dopo un primo richiamo. Il rischio concreto aumenta invece in caso di omissione ripetuta e sistematica, o quando l’omissione riguarda ospiti coinvolti in altri procedimenti, dove il collegamento con la mancata identificazione assume un peso specifico maggiore.
Conseguenze pratiche per chi gestisce più immobili a Olbia
Un caso che vediamo spesso nella zona di Olbia e Golfo Aranci: un proprietario con due o tre appartamenti, magari con turnover alto in alta stagione, gestisce la comunicazione manualmente e a fine giornata, dopo aver già consegnato le chiavi a più gruppi di ospiti. Con calendari fitti a luglio e agosto, questo tipo di gestione “a memoria” è il terreno più fertile per dimenticanze, soprattutto sui soggiorni brevissimi soggetti al termine delle 6 ore.
Facciamo un esempio numerico per rendere l’idea concreta: tre appartamenti con cambio ospiti ogni tre-quattro giorni in agosto significano, in un solo mese, anche venti o venticinque comunicazioni distinte da inviare su Alloggiati Web, più altrettante su SIRED/ROSS-1000. Bastano poche dimenticanze ripetute, anche non intenzionali, per accumulare più violazioni nello stesso periodo: uno scenario molto diverso, in termini di rischio complessivo, rispetto a un singolo host con un solo immobile e turnover settimanale.
Errore da evitare
Non aspettare la sera per fare tutte le comunicazioni della giornata insieme. È l’abitudine più comune tra chi gestisce in autonomia, ed è anche quella che fa scattare più spesso il superamento del termine di 6 ore sui soggiorni brevi. Meglio impostare un promemoria legato all’orario reale di check-in di ogni ospite, non un orario fisso di fine giornata.
Checklist pratica: mettersi in regola in 5 passaggi
Ecco la sequenza che seguiamo internamente quando prendiamo in gestione un nuovo immobile a Olbia, utile anche a chi vuole verificare da solo la propria posizione.
- Verifica di avere il CIN attivo ed esposto, sia in casa sia nell’annuncio: è un prerequisito che spesso viene controllato insieme agli altri adempimenti. Se non l’hai ancora richiesto, trovi la procedura completa nella nostra guida sul CIN per affitti brevi nel 2026.
- Richiedi le credenziali Alloggiati Web alla Questura territorialmente competente, presentando un documento d’identità del titolare della struttura.
- Richiedi le credenziali SIRED/ROSS-1000 all’ente provinciale per il turismo di riferimento, per ottenere lo IUN della struttura.
- Imposta un promemoria per ogni check-in, non uno generico di fine giornata: 24 ore per i soggiorni normali, 6 ore per quelli di durata pari o inferiore a un giorno.
- Conserva le ricevute di trasmissione di entrambi i sistemi per almeno la durata prevista dalla normativa, così da poterle esibire in caso di controllo.
Un’ultima considerazione pratica riguarda la stagionalità: a Olbia il grosso dei check-in si concentra tra giugno e settembre, con picchi nei weekend di luglio e agosto. È proprio in queste settimane, quando il numero di arrivi e partenze aumenta di colpo, che la gestione manuale mostra i suoi limiti. Molti proprietari che gestiscono da soli durante l’anno preferiscono affidarsi a un property manager proprio per i mesi di alta stagione, mantenendo la gestione diretta nel resto dell’anno.
Consiglio AirAffitti
Se gestisci più di un immobile, vale la pena costruire un’unica scheda operativa con le credenziali, le scadenze e i contatti di riferimento per ciascuna struttura, invece di tenere tutto a memoria o sparso tra email diverse. È il primo strumento che creiamo per ogni nuovo immobile che prendiamo in gestione, ed è quello che riduce di più gli errori quando il calendario si riempie in alta stagione.
Domande frequenti su Alloggiati Web e SIRED a Olbia
Cos’è il portale Alloggiati Web e chi deve usarlo?
Alloggiati Web è il portale telematico della Polizia di Stato attraverso cui chiunque conceda alloggio verso corrispettivo, comprese le case vacanze e gli affitti brevi, deve comunicare i dati anagrafici degli ospiti maggiorenni alla Questura competente per territorio. Riguarda tutti i tipi di host, dal privato con un solo appartamento al property manager che gestisce più strutture.
Entro quante ore bisogna comunicare i dati degli ospiti alla Questura?
Entro 24 ore dall’arrivo per i soggiorni normali, ed entro 6 ore per i soggiorni di durata pari o inferiore alle 24 ore, come un check-in serale con partenza il giorno successivo. Il termine decorre dal momento effettivo di arrivo dell’ospite, non dall’orario previsto nella prenotazione.
Cos’è il SIRED e in cosa si differenzia da Alloggiati Web?
Il SIRED è il sistema regionale sardo per la rilevazione statistica delle presenze turistiche, distinto da Alloggiati Web: quest’ultimo ha finalità di sicurezza pubblica ed è gestito dalla Questura, mentre il SIRED ha finalità statistica ed è gestito dalla Regione Sardegna tramite gli enti provinciali per il turismo. Sono due obblighi paralleli, non alternativi.
Cos’è ROSS-1000 e ha già sostituito il SIRED?
ROSS-1000 è la piattaforma regionale che, dal 3 aprile 2023, ha sostituito integralmente il SIRED nella gestione delle comunicazioni di presenza turistica in Sardegna: non si tratta di un obbligo nuovo, ma della stessa comunicazione già prevista, effettuata su un sistema più moderno. “SIRED” resta il nome con cui molti host continuano a chiamarlo per abitudine.
Quali sanzioni rischio se non comunico gli ospiti in tempo?
Per Alloggiati Web, l’omissione è sanzionata con un’ammenda fino a 206 euro per violazione, con possibile rilevanza penale in base all’articolo 109 del TULPS; per il SIRED/ROSS-1000 sono previste sanzioni amministrative regionali distinte. Le violazioni si contano per singola comunicazione, non per periodo, quindi possono accumularsi rapidamente in alta stagione.
Come si richiedono le credenziali per Alloggiati Web a Olbia?
Le credenziali si richiedono presentando un documento d’identità del titolare della struttura alla Questura territorialmente competente, che rilascia user id e password dedicate alla singola struttura ricettiva. La procedura va ripetuta per ogni immobile gestito, anche se appartengono allo stesso proprietario.
Devo comunicare gli ospiti sia alla Questura che alla Regione Sardegna?
Sì: sono due obblighi distinti e paralleli, entrambi obbligatori per chi affitta a Olbia e in Sardegna, e non esiste un’unica comunicazione che assolva entrambi contemporaneamente. Assolvere solo uno dei due non mette al riparo dalle conseguenze legate all’altro.
Un property manager può gestire Alloggiati Web e SIRED al posto mio?
Sì, è una delle attività che un property manager può svolgere per conto del proprietario, incluso l’accreditamento iniziale, l’inserimento quotidiano dei dati e la conservazione delle ricevute per eventuali controlli. È una delle prime attività che verifichiamo quando prendiamo in gestione un nuovo immobile a Olbia.
Vuoi delegare la burocrazia del tuo affitto breve a Olbia?
Alloggiati Web e ROSS-1000 sono solo due dei numerosi adempimenti trattati nella nostra guida completa alla gestione di un Airbnb a Olbia, insieme a CIN, tassa di soggiorno, tassazione dei redditi e regole condominiali. Gestirli manualmente è possibile, ma richiede attenzione costante, soprattutto durante i mesi di alta occupazione, quando il rischio di dimenticanze cresce insieme al numero di check-in e al numero di immobili seguiti in parallelo.
Il nostro team segue ogni settimana la gestione operativa di immobili a Olbia e nei comuni limitrofi, comunicazioni obbligatorie comprese. Scopri come lavoriamo nella pagina dedicata alla gestione Airbnb a Olbia oppure contattaci per una consulenza gratuita sulla conformità del tuo immobile, anche se gestisci un solo appartamento part-time.